Vývoj úrokových sazeb hypoték
Od roku 2004 se průměrná sazba nových hypoték pohybovala mezi 2,06 % (březen 2021) a 5,60 % (srpen 2008). Aktuálně je na 4,84 % a sazby rostou.
Průměrná sazba nových hypoték 2004–2026
Průměrná úroková sazba nových úvěrů na bydlení v CZK, nové obchody, banky včetně stavebních spořitelen. Měsíční data ČNB. Přepínejte časové období pomocí tlačítek nad grafem.
Zdroj: Česká národní banka, systém ARAD, ukazatel SMIRNOOBUVMIRS405CZK011111 (harmonizovaná úroková statistika, nové obchody, úvěry na bydlení). Data za poslední měsíc mohou být předběžná. · Použijte tento graf na svém webu
Co ovlivňuje vývoj sazeb hypoték
Úrokové sazby hypoték se neřídí jedním ukazatelem. Na jejich výši se podílí několik faktorů, které se vzájemně ovlivňují a mění v čase.
Klíčovou roli hraje repo sazba ČNB, tedy základní sazba centrální banky. Její změny se do hypotečních sazeb promítají s 1 až 3měsíčním zpožděním. Od roku 2004 se repo sazba pohybovala od 0,05 % (2020) do 7 % (2022).
Pro delší fixace (3, 5, 10 let) je rozhodující úrokový swap (IRS). Jde o mezibankovní sazbu, která odráží očekávání trhu ohledně budoucích úrokových sazeb. Pokud trh očekává růst sazeb, IRS roste a s ním zdražují i delší fixace.
Třetím faktorem je spread banky, tedy obchodní marže. Spread závisí na konkurenčním prostředí, riziku klienta (LTV, příjem, typ zaměstnání) a na tom, zda banka aktuálně potřebuje nové klienty.
Hlavní milníky posledních 20 let
2004–2008: Sazby klesaly z cca 5 % na historická minima kolem 4,5 %. Rostoucí ekonomika a levné peníze táhly nemovitostní boom.
2008–2010: Finanční krize přinesla krátkodobý nárůst sazeb, ale ČNB rychle reagovala snižováním repo sazby. Sazby hypoték klesly pod 5 %.
2011–2016: Éra levných hypoték. Sazby klesaly k rekordním minimům, v roce 2016 průměr pod 2 %. Extrémně nízká inflace a nulové sazby ČNB.
2017–2019: ČNB začala zvyšovat repo sazbu. Sazby hypoték mírně rostly k 3 %, ale poptávka zůstala silná.
2020–2021: Covidový propad sazeb. Repo na 0,25 %, sazby hypoték na historickém minimu. Rekordní objemy nových hypoték.
2022–2023: Inflační šok. Repo sazba vystřelila na 7 %, sazby hypoték přesáhly 6 %. Trh dramaticky zpomalil.
2024–2026: Postupný pokles zpět k 5 %. ČNB snižuje repo sazbu, trh se oživuje. Dominuje 3letá fixace. Velká vlna refixací z covidových hypoték.
Objem nových hypoték
Měsíční objem nově poskytnutých úvěrů na bydlení v mld. Kč. Poslední údaj (červenec 2026): 79,0 mld. Kč.
Zdroj: ČNB ARAD, nové obchody, banky vč. stavebních spořitelen. · Použijte tento graf na svém webu
Sazby podle délky fixace
Kratší fixace reagují na repo sazbu ČNB, delší se řídí úrokovými swapy. Data od 2014.
Zdroj: ČNB ARAD. Zajištěné úvěry na bydlení, 3měs. klouzavý průměr. · Použijte tento graf na svém webu
Nové vs refinancované vs stav
Sazba čistě nových hypoték, refinancovaných úvěrů a průměrná sazba na celkovém stavu hypoték.
Zdroj: ČNB ARAD. Nové obchody a stav hypotečních úvěrů. · Použijte tento graf na svém webu
Repo sazba ČNB a inflace
Repo sazba se promítá do hypoték s 1–3měsíčním zpožděním. Inflace je klíčový faktor pro rozhodování ČNB.
Zdroj: ČNB ARAD. 2T repo sazba a míra inflace (klouzavý průměr). · Použijte tento graf na svém webu
Vlna refixací 2025–2027
V letech 2020 a 2021 se uzavřel rekordní počet hypoték s 3letou a 5letou fixací za sazby kolem 2 %. Těmto klientům nyní postupně končí fixační období a musí se rozhodnout, jak dál.
Při refixaci banka nabídne novou sazbu, která odpovídá aktuálním tržním podmínkám. Při přechodu z 2 % na cca 5 % se měsíční splátka u hypotéky 4 miliony Kč zvýší přibližně o 3 500 Kč.
Klienti, kterým končí fixace, mají dvě možnosti: přijmout nabídku stávající banky, nebo refinancovat hypotéku u jiné banky, která nabídne lepší podmínky. Refinancování je na konci fixace bez sankcí.
Jak číst data o sazbách
Data ČNB (systém ARAD) ukazují průměrnou sazbu nových obchodů za daný měsíc. Zahrnují všechny banky včetně stavebních spořitelen. Jde o vážený průměr dle objemu.
Průměr trhu neznamená, že tuto sazbu dostanete. Reálná nabídka závisí na vašem LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), příjmu, typu zaměstnání a dalších faktorech. Klienti s vyšším příjmem a nižším LTV typicky dostávají lepší sazbu.
RPSN (roční procentní sazba nákladů) je přesnější ukazatel než samotná úroková sazba. Zahrnuje i poplatky za sjednání, vedení účtu a povinné pojištění. U hypoték bývá RPSN o 0,1–0,3 p.b. vyšší než nominální sazba.
Sazby podle délky fixace ukazují, jak se liší cena fixace na 1 rok oproti fixaci na 10 let. V dobách rostoucích sazeb bývá kratší fixace levnější. V dobách poklesu bývá výhodnější zafixovat na delší období.
Přehled po letech (2004–2026)
Průměrná sazba a celkový objem nových hypoték v jednotlivých letech. Data z harmonizované úrokové statistiky ČNB.
| Rok | Prům. sazba | Objem hypoték | Měsíců dat |
|---|---|---|---|
| 2004 | 5,24 % | 90,6 mld. Kč | 12 |
| 2005 | 4,51 % | 116,1 mld. Kč | 12 |
| 2006 | 4,48 % | 150,3 mld. Kč | 12 |
| 2007 | 4,80 % | 205,7 mld. Kč | 12 |
| 2008 | 5,48 % | 192,0 mld. Kč | 12 |
| 2009 | 5,51 % | 154,9 mld. Kč | 12 |
| 2010 | 5,02 % | 139,5 mld. Kč | 12 |
| 2011 | 4,33 % | 166,6 mld. Kč | 12 |
| 2012 | 3,85 % | 171,3 mld. Kč | 12 |
| 2013 | 3,44 % | 204,5 mld. Kč | 12 |
| 2014 | 3,18 % | 240,0 mld. Kč | 12 |
| 2015 | 2,61 % | 293,1 mld. Kč | 12 |
| 2016 | 2,31 % | 339,7 mld. Kč | 12 |
| 2017 | 2,31 % | 346,4 mld. Kč | 12 |
| 2018 | 2,66 % | 357,5 mld. Kč | 12 |
| 2019 | 2,78 % | 306,1 mld. Kč | 12 |
| 2020 | 2,36 % | 548,5 mld. Kč | 12 |
| 2021 | 2,32 % | 657,0 mld. Kč | 12 |
| 2022 | 4,35 % | 316,5 mld. Kč | 12 |
| 2023 | 5,39 % | 332,3 mld. Kč | 12 |
| 2024 | 5,00 % | 510,7 mld. Kč | 12 |
| 2025 | 4,66 % | 748,2 mld. Kč | 12 |
| 2026 | 4,63 % | 613,6 mld. Kč | 7 |
Zdroj: ČNB ARAD. Průměrná sazba je aritmetický průměr měsíčních hodnot v daném roce. Objem zahrnuje nové úvěry na bydlení v CZK (banky včetně stavebních spořitelen).
Co ovlivňovalo sazby
Předkrizový boom
Ekonomika rostla, ČNB držela sazby nízko. Hypoteční boom, sazby kolem 4,5–5 %. Rostoucí ceny nemovitostí a uvolněné podmínky bank.
Finanční krize
Globální krize přinesla krátkodobý nárůst sazeb. ČNB reagovala snížením repo sazby. Trh s hypotékami dočasně zpomalil, ale sazby brzy klesly pod 5 %.
Éra levných hypoték
Repo sazba na technické nule (0,05 %). Sazby hypoték klesly na historická minima, v roce 2016 průměr pod 2 %. Obrovský zájem o nemovitosti.
ČNB zvyšuje sazby
ČNB začala normalizovat měnovou politiku. Repo sazba rostla, sazby hypoték se vrátily k 3 %. ČNB zavedla limity LTV a DSTI.
Covidové minimum
ČNB snížila repo sazbu na 0,25 %. Sazby hypoték na historickém minimu. Rekordní zájem o nemovitosti, objem hypoték přes 500 mld. Kč za rok.
Inflace a návrat
Inflace přes 17 %, repo sazba až na 7 %. Sazby hypoték přesáhly 6 %. Od 2024 postupný pokles zpět k 5 %. Velká vlna refixací z covidových hypoték.
Srovnání úrokových sazeb hypoték
aktualizováno 28. září 2026| Banka | Sazba | Splátka | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| Prasátko.czSjednat sPrasátko.cz | 4,30 % | 39 590 Kč | ušetříte 4 917 Kč/měs.1 770 120 Kč za 30 let |
 Fio banka | 4,98 % | 42 848 Kč | +3 258 Kč/měs. |
 Moneta Money Bank | 4,99 % | 42 897 Kč | +3 307 Kč/měs. |
 Raiffeisenbank | 5,04 % | 43 142 Kč | +3 552 Kč/měs. |
 UniCredit Bank | 5,09 % | 43 387 Kč | +3 797 Kč/měs. |
 mBank | 5,29 % | 44 375 Kč | +4 785 Kč/měs. |
 Air Bank | 5,29 % | 44 375 Kč | +4 785 Kč/měs. |
 Česká spořitelna | 5,49 % | 45 373 Kč | +5 783 Kč/měs. |
 ČSOB | 5,79 % | 46 889 Kč | +7 300 Kč/měs. |
 Komerční banka | 5,89 % | 47 400 Kč | +7 810 Kč/měs. |
Sazby jsou orientační a mohou se lišit podle individuálních podmínek. Splátka je vypočítaná pro anuitní splácení. Sloupec Rozdíl ukazuje, o kolik je splátka u dané banky vyšší než přes Prasátko.cz. Úspora vychází z průměru zobrazených bank.
Načasování je důležité
Sazby se mění měsíc od měsíce. Specialista vám pomůže najít správný okamžik a vyjednat nejlepší podmínky.
Rychlá poptávka
Nechcete počítat? Nevadí. Vyplňte pár údajů a náš specialista se vám ozve s nabídkou na míru. Zdarma a nezávazně.
- ✓Odpověď do 24 hodin v pracovní dny
- ✓Srovnáme nabídky od všech bank
- ✓Zdarma a bez jakýchkoliv závazků