Co je zástavní právo
Zástavní právo (upravené v § 1309–1394 občanského zákoníku) je zajišťovací institut, který dává věřiteli (bance) právo uspokojit svou pohledávku z výtěžku prodeje zastavené věci, pokud dlužník nesplní svůj závazek. U hypotéky je zastavenou věcí vždy nemovitost.
Zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí na základě zástavní smlouvy mezi dlužníkem a bankou. Zápis provádí příslušný katastrální úřad na návrh, který se podává na předepsaném formuláři. Správní poplatek za vklad činí 2 000 Kč.
Zápis do katastru nemovitostí
Proces zřízení zástavního práva probíhá v těchto krocích:
- Banka a dlužník uzavřou zástavní smlouvu (obvykle součást úvěrové dokumentace)
- Na katastrální úřad se podá návrh na vklad zástavního práva spolu se zástavní smlouvou
- Katastrální úřad vyznačí plombu (poznámku o probíhajícím řízení) — ta je viditelná na listu vlastnictví
- Úřad rozhodne o povolení vkladu zpravidla do 20–30 dnů
- Po zápisu se zástavní právo objeví v části C listu vlastnictví
Mnoho bank umožňuje čerpání hypotéky již po podání návrhu na vklad (po vyznačení plomby), nikoliv až po dokončení zápisu. To urychluje celý proces o několik týdnů.
Pořadí zástavních práv
Na jedné nemovitosti může váznout více zástavních práv. Jejich pořadí se řídí datem podání návrhu na vklad do katastru. Pořadí je zásadní — při případném prodeji nemovitosti se pohledávky uspokojují od prvního zástavního práva.
První v pořadí (první lien) — nejsilnější pozice. Hypoteční banky zpravidla vyžadují zástavní právo v prvním pořadí. Bez něj úvěr neposkytnou.
Druhé a další v pořadí — slabší pozice, vyšší riziko pro věřitele. Druhé zástavní právo může vzniknout například při americké hypotéce nad rámec první hypotéky. Sazby u úvěrů zajištěných druhým zástavním právem bývají vyšší.
Pořadí zástavních práv lze změnit dohodou mezi zástavními věřiteli (tzv. postoupení pořadí), ale v praxi k tomu dochází výjimečně.
Výmaz zástavního práva
Po splacení hypotéky je třeba zástavní právo z katastru vymazat. Postup:
- Banka vydá kvitanci — potvrzení o zániku pohledávky zajištěné zástavním právem
- Dlužník (nebo banka) podá na katastr návrh na výmaz zástavního práva spolu s kvitancí
- Katastrální úřad provede výmaz zpravidla do 20–30 dnů
- Správní poplatek za výmaz činí 2 000 Kč
Dokud není zástavní právo vymazáno, je viditelné na listu vlastnictví. To může komplikovat prodej nemovitosti nebo získání nového úvěru. Proto je důležité o výmaz požádat co nejdříve po splacení hypotéky. Některé banky podávají návrh na výmaz automaticky.
