Proč banka nestanoví hypotéku z tržní ceny
Tržní cena nemovitosti odráží aktuální nabídku a poptávku – může být přeceněná v době boomu nebo podceněná v krizi. Banka potřebuje konzervativnější číslo, které by obstálo i ve špatných tržních podmínkách.
Proto stanovuje zápůjční hodnotu – hodnotu, za niž by bylo možné nemovitost prodat i při nepříznivém vývoji trhu. Z té pak počítá LTV a maximální výši úvěru. Zápůjční hodnota bývá 10–20 % nižší než tržní cena.
Jak se zápůjční hodnota stanovuje
Zápůjční hodnotu stanovuje smluvní odhadce banky nebo interní odhadce. Vychází z:
- Tržního srovnění (srovnatelné nemovitosti v lokalitě)
- Výnosové hodnoty (u pronajímaných nemovitostí)
- Reprodukční hodnoty (náklady na pořízení)
- Konzervativní projekce vývoje cen v dané lokalitě
- Fyzického stavu nemovitosti
Banka si zpravidla nechá zpracovat vlastní odhad nezávislý na odhadu kupujícího. Odhadce zodpovídá za správnost odhadu.
Zápůjční hodnota a LTV
LTV (Loan-to-Value) se počítá jako výše úvěru / zápůjční hodnota × 100 %. Pokud zápůjční hodnota je 4 500 000 Kč (tržní cena 5 000 000 Kč) a banku žádáte o 3 600 000 Kč, LTV = 3 600 000 / 4 500 000 = 80 %.
Zápůjční hodnota je tedy nižší než tržní cena – proto skutečná hypotéka je nižší, než by odpovídalo 80 % tržní ceny. Musíte dofinancovat rozdíl z vlastních zdrojů.
Nemovitosti s nižší zápůjční hodnotou
Některé nemovitosti mají výrazně nižší zápůjční hodnotu vůči tržní ceně:
- Nemovitosti v rizikovějších nebo méně likvidních lokalitách
- Nemovitosti se specifickým využitím (výrobní haly, hotely)
- Nemovitosti s věcným břemenem dožití nebo jinými omezeními
- Nemovitosti v havarijním technickém stavu
Pro tyto typy nemovitostí banka stanoví výrazný diskont a LTV bude ve skutečnosti vyšší, než vypovídá tržní cena.
