Záložní právo a zástavní právo
Pojmy záložní právo a zástavní právo se v českém právním prostředí částečně překrývají. Historicky se záložní právo používalo pro zajištění movitými věcmi (věci dané do zálohy), zástavní právo pro nemovitosti. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. toto rozlišení do značné míry sjednotil.
Dle NOZ je zástavní právo obecný institut zajišťující splnění dluhu. Zástavou může být věc movitá i nemovitá, pohledávka nebo jiné majetkové právo. Termín „záložní právo" se v NOZ nepoužívá jako samostatný pojem – vše je zástavní právo.
Jak zástavní právo funguje
Zástavní právo dává věřiteli právo uspokojit se z výtěžku zástavy, pokud dlužník nesplní zajištěný závazek. Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. K účinnosti vůči třetím osobám je třeba:
- U nemovitostí: zápis do katastru nemovitostí
- U movitých věcí: předání zástavy zástavnímu věřiteli nebo zápis do Rejstříku zástav (veřejný rejstřík ČNB)
- U pohledávek: uzavření zástavní smlouvy a oznámení dlužníkovi pohledávky
Záložní právo v hypotéce
Pro hypotéky je typické zástavní právo k nemovitosti (zastavní právo nemovitostní). Banka (zástavní věřitel) má právo na uspokojení z prodeje nemovitosti, pokud dlužník neplní úvěr.
Zástavní právo banky musí být zapsáno v katastru nemovitostí – bez zápisu je zástavní právo neúčinné vůči třetím osobám. Proto je součástí procesu čerpání hypotéky povinný výpis z katastru potvrzující zápis zástavního práva.
Pořadí zástavních práv
Ke stejné nemovitosti může být zřízeno více zástavních práv – pořadí se řídí datem zápisu do katastru. Starší zástavní věřitel má přednost před novějším při uspokojení z výtěžku prodeje.
Druhé zástavní právo (druhou hypotéku) banka zpravidla schválí jen pokud první zástavní věřitel souhlasí nebo pokud hodnota nemovitosti pokryje oba úvěry. LTV se počítá z celkové zadluženosti vůči zástavní hodnotě.
