Jak yield počítat
Hrubý yield (gross yield) = roční nájemné / cena nemovitosti × 100 %
Příklad: byt za 5 000 000 Kč, nájemné 20 000 Kč/měsíc (240 000 Kč/rok). Hrubý yield = 240 000 / 5 000 000 = 4,8 %.
Hrubý yield je rychlý orientační ukazatel při srovnávání nemovitostí. Nezohledňuje náklady na provoz, výpadky nájmů ani daně.
Čistý yield (net yield)
Čistý yield je realističtější a zahrnuje provozní náklady:
Čistý yield = (roční nájemné – roční náklady) / cena nemovitosti × 100 %
Typické náklady zahrnují: pojistné, fond oprav a správcovský poplatek, daň z nemovitosti, výpadky nájmu (vacancy), drobné opravy. Rozdíl mezi hrubým a čistým yieldem je zpravidla 1–2 procentní body v závislosti na nemovitosti.
Yield a hypotéka
Pro investiční nemovitost financovanou hypotékou záleží, zda yield pokrývá náklady na hypotéku. Pokud je hypoteční sazba 5 % a hrubý yield nemovitosti 4,8 %, investice bez vložených vlastních prostředků by generovala záporný cash flow.
Typický přístup: vložíte vlastní kapitál (alespoň 30 % dle LTV pro investiční nemovitost), hypotéka pokrývá zbytek. Splátka hypotéky je zpravidla nižší než nájemné – rozdíl je kladný cash flow. Dlouhodobý výnos pak tvoří jak cash flow, tak zhodnocení nemovitosti.
Yield a hodnocení investice
Yield je srovnávací ukazatel. Porovnáváte ho s alternativními investicemi: státní dluhopisy, spořicí účty, akciové fondy. Pokud státní dluhopisy nabízejí 4 % bez rizika a nemovitost čistý yield 3,5 % s úsilím a rizikem, je investice do nemovitosti otázkou.
Výhodou nemovitosti oproti yieldovému srovnání je potenciál kapitálového zhodnocení (růst ceny) a ochrana před inflací. To hrubý ani čistý yield nezachycuje.
Neuvádíme konkrétní průměrné yieldové hodnoty pro české trhy – liší se lokalitou a segmentem.
