Co vlastnické právo obsahuje
Vlastnické právo je upraveno v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. Vlastník má tři základní oprávnění:
- Ius possidendi – právo věc držet (mít ji u sebe, fakticky ovládat)
- Ius utendi et fruendi – právo věc užívat a pobírat z ní plody a užitky (bydlet v bytě, pronajímat ho a inkasovat nájemné)
- Ius disponendi – právo s věcí nakládat (prodat, darovat, zastavit, zničit)
Vlastnické právo je chráněno ústavou – čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Nikoho nelze zbavit vlastnictví jinak než ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu.
Kdy vlastnické právo k nemovitosti vzniká
U nemovitostí evidovaných v katastru vlastnické právo nevzniká podpisem kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. To je zásadní rozdíl oproti movitým věcem, kde právo přechází předáním.
Proces probíhá takto:
- Podpis kupní smlouvy (s úředně ověřenými podpisy)
- Podání návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad
- Zaplacení správního poplatku 2 000 Kč
- Katastrální úřad má 20 pracovních dní na přezkoumání a zápis (plus 20denní ochranná lhůta)
- Po zápisu jste vlastníkem s účinky od okamžiku doručení návrhu na vklad (nikoliv až od samotného zápisu)
Do doby zápisu je v katastru vyznačena plomba – informace o probíhajícím řízení. Třetí osoby jsou tak upozorněny, že s nemovitostí probíhají právní změny.
Omezení vlastnického práva
Vlastnické právo není absolutní – může být omezeno zákonem nebo právním jednáním:
- Zástavní právo – banka jako zástavní věřitel má právo na uspokojení z prodeje nemovitosti, pokud dlužník nesplácí
- Věcné břemeno (služebnost) – povinnost strpět průchod, vedení inženýrských sítí nebo jiné omezení
- Předkupní právo – povinnost nabídnout nemovitost přednostně určité osobě při prodeji
- Zákaz zcizení nebo zatížení – smluvní nebo zákonný zákaz prodeje nebo zastavení nemovitosti
- Vyvlastnění – ve výjimečných případech ve veřejném zájmu (výstavba dálnice apod.) za náhradu
Všechna tato omezení jsou (nebo mají být) zapsána v katastru nemovitostí. Před koupí vždy zkontrolujte list vlastnictví, zda nemovitost není zatížena.
Vlastnické právo a hypotéka
Pro získání hypotéky musíte být buď kupující (vlastnické právo teprve nabýváte), nebo stávající vlastník (refinancování, americká hypotéka). Banka zřizuje zástavní právo k nemovitosti, které se zapíše do katastru. Zástavní právo vás omezuje – nemovitost nemůžete prodat bez souhlasu banky nebo bez splacení hypotéky.
Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, přechod vlastnictví a zřízení zástavního práva probíhají zpravidla současně v rámci jednoho vkladového řízení. Banka uvolní peníze (čerpání hypotéky) zpravidla až po zápisu zástavního práva do katastru, nebo proti notářskému úschovu kupní ceny.
