Co vacancy rate říká investorovi
Vacancy rate se počítá jako: počet prázdných jednotek / celkový počet jednotek × 100 %. Například: v bytovém domě s 20 byty jsou 2 prázdné – vacancy rate je 10 %.
Pro investora je klíčové počítat s vacancy rate při propočtu výnosu z pronájmu. Pokud ignorujete dobu, kdy byt stojí prázdný (hledáte nájemníka, drobné opravy), přeceníte skutečný výnos.
Vacancy rate v různých segmentech trhu
Míra neobsazenosti se liší podle segmentu:
- Rezidenční byty – v ČR zpravidla nízká, zejména ve velkých městech; poptávka po nájmech je silná
- Kancelářské prostory – ve větších městech kolísá; závisí na ekonomické situaci a trendech práce z domova
- Logistika a průmysl – nízká vacancy v ČR díky silné poptávce e-commerce a výroby
- Obchodní centra – vacancy roste, e-commerce nahrazuje klasický retail
Jak vacancy rate ovlivňuje výpočet výnosu
Skutečný výnos z pronájmu by měl vacancy rate zohledňovat. Příklad: byt se pronajímá za 18 000 Kč/měsíc, ale jednou za dva roky stojí prázdný 1–2 měsíce. To je přibližně 4–8 % vacancy. Efektivní měsíční příjem je tedy nižší než nominální nájemné.
Tento efekt vstupuje do výpočtu čistého výnosu (net yield). Hrubý výnos (gross yield) ignoruje vacancy, výdaje na správu a opravy. Čistý výnos tyto faktory zahrnuje a dává realističtější obraz rentability investice.
Vacancy rate a trh nemovitostí
Na úrovni trhu je vacancy rate sledovaný indikátor zdraví realitního segmentu. Nízká vacancy = silná poptávka, potenciál pro růst nájmů. Vysoká vacancy = přebytek nabídky, tlak na pokles nájmů a cen.
Nedávat konkrétní čísla vacancy rate pro české trhy – hodnoty se mění a závisí na lokalitě. Aktuální data publikují velké realitní poradenské firmy (JLL, CBRE, Cushman & Wakefield) ve svých čtvrtletních zprávách.
