Proč je úschova nezbytná
Při převodu nemovitosti existuje riziko pro obě strany:
- Kupující nechce zaplatit, dokud si není jistý, že dostane nemovitost zapsanou na sebe
- Prodávající nechce pustit nemovitost z rukou, dokud nedostane peníze
Úschova tento problém řeší elegantně: kupující pošle peníze na oddělený účet třetí strany, která je drží, dokud katastr nezapíše nového vlastníka. Teprve po ověření zápisu úschovník uvolní prostředky prodávajícímu.
Platba kupní ceny přímo na účet prodávajícího před zápisem do katastru je velmi riziková a důrazně se nedoporučuje. V případě problémů se zápisem by bylo vymáhání peněz zpět právně složité a zdlouhavé.
Kdo může provádět úschovu
Úschovu kupní ceny mohou zajistit:
- Notář – úschova je regulována notářským řádem, notář odpovídá svým majetkem; považuje se za nejbezpečnější variantu
- Advokát – úschova na oddělený klientský účet dle advokátního tarifu; advokát odpovídá svým majetkem a je pojištěn
- Banka – vinkulační účet nebo speciální escrow produkt; bankovní úschova je vhodná zejména při hypotečním financování, kde banka posílá peníze přímo
- Realitní kancelář – zákon to povoluje, ale úschova u realitky je rizikovější; realitka neodpovídá za prostředky stejně jako notář nebo advokát. Doporučuje se vyhnout.
Jak úschova funguje v praxi
Standardní průběh při koupi s hypotékou:
- Kupující a prodávající uzavřou smlouvu o úschově s notářem nebo advokátem
- Banka vyplatí hypoteční úvěr na úschovní účet (spolu s vlastními prostředky kupujícího)
- Úschovník drží peníze a čeká na splnění podmínek uvolnění – typicky výpis z katastru potvrzující zápis kupujícího jako vlastníka
- Po doručení výpisu z katastru úschovník uvolní prostředky prodávajícímu
- Z uvolněné částky se zpravidla rovnou hradí také výmaz stávajícího zástavního práva prodávajícího (pokud měl prodávající vlastní hypotéku)
Celý proces trvá typicky 4–6 týdnů – po dobu, kdy probíhá katastrální zápis.
Náklady na úschovu
Cena úschovy závisí na poskytovateli a výši kupní ceny:
- Notář: obvykle 0,1–0,3 % z kupní ceny, minimálně řádově tisíce korun
- Advokát: podobně, dle dohody nebo advokátního tarifu
- Banka: některé banky poskytují úschovu jako součást hypoteční služby zdarma nebo za symbolický poplatek
Náklady na úschovu hradí zpravidla kupující, ale záleží na dohodě stran. Vzhledem k hodnotě chráněné transakce jde o dobře investované peníze.
