Co úroková sazba vyjadřuje
Úroková sazba je procentuální vyjádření roční odměny, kterou platíte věřiteli za použití jeho peněz. U hypotéky s jistinou 3 000 000 Kč a sazbou 5 % zaplatíte v prvním roce na úrocích přibližně 150 000 Kč (přesná výše závisí na způsobu výpočtu a splátkovém kalendáři).
Sazba se vždy uvádí jako p.a. (per annum, ročně). Banky ji ale počítají měsíčně – 1/12 roční sazby se každý měsíc násobí aktuálním zůstatkem jistiny.
Pozor: samotná úroková sazba není totéž co RPSN. RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje navíc povinné poplatky spojené s úvěrem a lépe vyjadřuje skutečné náklady.
Fixní vs. variabilní sazba
Fixní sazba se po dobu fixačního období nemění bez ohledu na pohyb trhu. Nejčastější délky fixace jsou 3, 5 nebo 10 let. Výhodou je jistota – víte přesně, kolik budete splácet. Nevýhodou je, že pokud tržní sazby klesnou, vy zůstáváte na vyšší ceně až do konce fixace.
Variabilní sazba se mění v závislosti na tržním indexu, nejčastěji PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate). Sazba se přeceňuje obvykle každý měsíc nebo čtvrtletí. PRIBOR 3M se v září 2026 pohybuje okolo 4,1 %. Variabilní sazba může být výhodná při klesajícím trendu, ale nese riziko růstu splátky.
Jak ČNB ovlivňuje hypoteční sazby
ČNB nastavuje 2T repo sazbu, která je základem pro cenu peněz na mezibankovním trhu. Banky si za ni mohou ukládat přebytečnou likviditu u ČNB nebo si od ní krátkodobě půjčovat.
V září 2026 je repo sazba ČNB 3,75 %. Hypoteční sazby jsou zpravidla vyšší – banka k základní sazbě přidává marži pokrývající náklady na řízení rizika, distribuci a zisk. Proto průměrná hypoteční sazba dosahuje okolo 4,9 %.
Přímá vazba není mechanická: banky se refinancují i z vkladů klientů a na kapitálových trzích. Hypoteční sazby proto reagují na pohyb repo sazby se zpožděním a nepřímo.
Jak porovnat nabídky bank
Při porovnávání hypoték od různých bank nestačí porovnávat jen úrokovou sazbu. Zaměřte se na:
- RPSN: zahrnuje sazbu i povinné poplatky.
- Délku fixace: kratší fixace bývá levnější, ale přináší nejistotu při refixaci.
- Podmínky předčasného splacení: zákon umožňuje splatit 25 % ročně zdarma a celé splacení 3 měsíce před koncem fixace zdarma.
- Doprovodné podmínky: slevu na sazbě může banka vázat na vedení účtu nebo pojistku.
