Jak se úrok počítá
Úrok se každý měsíc počítá ze zbývající jistiny (aktuálního zůstatku dluhu) a roční úrokové sazby vydělené 12:
Měsíční úrok = zůstatek jistiny × (roční sazba / 12)
Příklad: zůstatek jistiny 2 800 000 Kč, sazba 4,9 % ročně. Měsíční úrok = 2 800 000 × (0,049 / 12) = přibližně 11 433 Kč.
Protože se jistina každou splátkou snižuje, klesá i výše úroku. Na začátku hypotéky jde velká část splátky na úroky, ke konci splácení tvoří úrok jen malou část splátky.
Úrok vs. úroková sazba – v čem je rozdíl
Pojmy se snadno zaměňují:
- Úroková sazba je procentuální vyjádření ceny peněz – kolik procent ročně platíte za zapůjčenou částku. Sjednává se ve smlouvě (např. 4,9 % p.a.).
- Úrok je konkrétní peněžní částka, která z té sazby v daném měsíci vychází. Je to suma v korunách, která z vaší splátky jde věřiteli jako odměna.
Sazba je relativní číslo, úrok je absolutní suma. Čím vyšší jistina a čím vyšší sazba, tím vyšší úrok v korunách.
Daňový odpočet úroků z hypotéky
Úroky z hypotéky na vlastní bydlení lze odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob. Platí tato pravidla:
- Smlouvy uzavřené od roku 2021: odpočet max 150 000 Kč ročně za domácnost.
- Smlouvy uzavřené před rokem 2021: odpočet max 300 000 Kč ročně za domácnost.
Základ pro odpočet jsou úroky skutečně zaplacené v daném roce, nikoli splátky jako celek. Výši zaplacených úroků uvede banka v ročním výpisu, který vám zašle pro daňové účely.
Odpočet se uplatňuje v daňovém přiznání nebo prostřednictvím zaměstnavatele při ročním zúčtování. Týká se pouze nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení – investiční nemovitosti na odpočet nárok nedávají.
Úrok z prodlení
Vedle smluvního úroku existuje i úrok z prodlení – sankce za pozdní splácení. Nastupuje automaticky ze zákona, pokud dlužník nezaplatí ve sjednané lhůtě.
Výše úroku z prodlení je stanovena nařízením vlády a odvozuje se od repo sazby ČNB. V době repo sazby 3,75 % (srpen 2026) jde o přibližně 11,75 % ročně (repo sazba + 8 procentních bodů).
Při prodlení se smluvní úrok a úrok z prodlení nesčítají – věřitel má právo na ten vyšší z nich. Pokud smlouva sjednává smluvní pokutu za prodlení, může věřitel požadovat i tu.
