Definice stavebního pozemku
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) definuje stavební pozemek jako pozemek nebo soubor pozemků, na nichž má být provedena stavba. V praxi se ale stavebním pozemkem rozumí parcela, u níž jsou splněny podmínky pro povolení stavby – zejména soulad s územním plánem.
Pro to, aby byl pozemek skutečně stavební, musí být splněno:
- územní plán dovoluje na pozemku stavbu daného druhu a účelu
- pozemek má zajištěný přístup z veřejné komunikace
- je možné napojení na technickou infrastrukturu (voda, kanalizace, elektřina) nebo jsou tyto sítě nahraditelné
Jak ověřit, zda je pozemek stavební
Před koupí pozemku je nutné ověřit jeho stavební charakter z více zdrojů:
- Územní plán obce – základní dokument; plochy označené jako plochy bydlení (BV – bydlení venkovské, BI – bydlení individuální apod.) jsou určeny pro stavbu rodinných domů
- Katastr nemovitostí – způsob využití parcely (zastavěná plocha, orná půda apod.) a případné zápisy omezení
- Územně plánovací informace – závazné vyjádření stavebního úřadu o podmínkách využití pozemku, lze si ho vyžádat zdarma
- Technická mapa / vyjádření správců sítí – kde jsou vedeny inženýrské sítě, v jaké vzdálenosti
Pouhý výpis z katastru nestačí – parcela může mít v katastru způsob využití „orná půda", ale v územním plánu být vedena jako plocha pro bydlení. Stavět lze, ale nutné je odnětí ze zemědělského půdního fondu.
Cena stavebního pozemku a co ji ovlivňuje
Cena stavebního pozemku závisí především na:
- Lokalitě – vzdálenost od centra, dopravní dostupnost, školy, obchody
- Ploše a tvaru parcely – příliš úzký nebo nepravidelný pozemek omezuje dispozici domu
- Dostupnosti sítí – pozemek bez přípojek nebo vzdálený od sítí zdražuje výstavbu
- Regulativech územního plánu – koeficient zastavění, výška zástavby, odstupy od hranic
- Orientaci a terénu – svažitý pozemek může zdražit základy, orientace na jih zvyšuje hodnotu
Neexistují závazné průměrné ceny – ty se liší v každé lokalitě a mění se v čase.
Hypotéka na stavební pozemek
Koupi stavebního pozemku lze financovat hypotékou, nejčastěji v rámci hypotéky na koupi pozemku a výstavbu domu. Banka v takovém případě uzavře jednu smlouvu pokrývající obojí, přičemž peníze na výstavbu uvolňuje postupně dle etap.
Klíčové požadavky bank na zástavu stavebního pozemku:
- pozemek musí být v územním plánu určen pro stavbu
- musí mít zajištěný přístup (vlastní nebo věcným břemenem)
- nesmí být zatížen věcnými břemeny, která by bránila zástavě
LTV u samotného pozemku bývá konzervativnější než u dokončené stavby. Banky zpravidla financují max 70–80 % odhadní hodnoty pozemku.
