Stavba a pozemek po novém občanském zákoníku
Klíčová změna přišla s novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. (NOZ), platným od 1. 1. 2014. NOZ zavedl zásadu superficies solo cedit – stavba je součástí pozemku. Kdo vlastní pozemek, vlastní i stavbu na něm.
Přechodné ustanovení NOZ ale zachovalo existující situace: stavby, které existovaly k 1. 1. 2014 jako samostatné nemovitosti s jiným vlastníkem než pozemek, zůstávají samostatnými věcmi i po tomto datu. Tyto historické případy oddělené vlastnictví postupně zanikají – typicky převodem na stejného vlastníka nebo přirozeným splynutím.
Druhy staveb
Stavební zákon č. 283/2021 Sb. a jeho prováděcí předpisy rozlišují stavby z hlediska povolování:
- Stavby nevyžadující povolení ani ohlášení – drobné stavby do určitých rozměrů (zahradní domky, pergoly, ploty)
- Stavby vyžadující pouze ohlášení – jednoduché stavby definované zákonem
- Stavby vyžadující stavební povolení – rodinné domy, bytové domy, větší rekonstrukce
Přesné hranice určuje zákon a jeho přílohy. Při pochybnostech se vyplatí konzultace se stavebním úřadem nebo projektantem.
Zápis stavby do katastru nemovitostí
Dokončenou stavbu je nutné zapsat do katastru nemovitostí. Zápis probíhá na základě kolaudačního souhlasu nebo souhlasu s provedením ohlášeného záměru, geometrického plánu a vyznačení stavby katastrálním úřadem.
Poplatek za vklad práva do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč. Lhůta pro zápis je 20 pracovních dnů od podání návrhu.
Stavba jako zajištění hypotéky
Banka může poskytnout hypoteční úvěr na výstavbu domu. V takovém případě se zástavní právo zřizuje na pozemku (a budoucí stavbě, která bude jeho součástí). Čerpání hypotéky na výstavbu probíhá postupně – banka uvolňuje prostředky na základě dokumentace o průběhu stavby.
Hodnota rozestavěné stavby se promítá do zástavní hodnoty nemovitosti – banka si nechá zpracovat odhad v průběhu výstavby. Po kolaudaci se zajištění přehodnotí a zpravidla se LTV zlepší.
