Druhy spoluvlastnictví v českém právu
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. rozlišuje dva základní typy spoluvlastnictví:
Podílové spoluvlastnictví – každý spoluvlastník má přesně stanovený podíl (např. ideální 1/2, 1/3 nebo 3/8). Podíl vyjadřuje míru účasti na právech a povinnostech ze spoluvlastnictví. Spoluvlastník může se svým podílem nakládat samostatně – prodat ho, darovat nebo zastavit. Při prodeji podílu mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo.
Společné jmění manželů (SJM) – zvláštní forma spoluvlastnictví vznikající ze zákona při uzavření manželství. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví nejsou podíly určeny. Každý z manželů má právo k celé věci. Při rozvodu se SJM vypořádává.
Práva a povinnosti spoluvlastníků
Spoluvlastníci rozhodují o věci zpravidla většinou hlasů počítanou podle výše podílů. Pravidla se liší podle závažnosti rozhodnutí:
- Běžná správa (drobné opravy, údržba) – nadpoloviční většina podílů
- Mimořádná správa (větší rekonstrukce, pronájem) – nadpoloviční většina podílů, menšinový spoluvlastník se může bránit soudu
- Změna podstaty věci (přestavba, demolice) nebo zatížení zástavním právem – souhlas všech spoluvlastníků
Každý spoluvlastník nese náklady na správu a opravy v poměru svého podílu. Stejně tak se podílí na výnosech (nájemné) v poměru podílu.
Zrušení spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou nebo soudním rozhodnutím. Zákon č. 89/2012 Sb. dává každému spoluvlastníkovi právo domáhat se zrušení spoluvlastnictví soudem, pokud se spoluvlastníci nedohodnou.
Způsoby vypořádání:
- Rozdělení věci – pokud je to technicky možné (pozemek, dům na více samostatných jednotek)
- Přikázání jednomu spoluvlastníkovi za náhradu – jeden spoluvlastník věc přebere a ostatním vyplatí jejich podíl
- Prodej a rozdělení výtěžku – nemovitost se prodá a výtěžek se rozdělí podle podílů
Soudní vypořádání je časově náročné a nákladné. Vždy je lepší hledat dohodu.
Spoluvlastnictví a hypotéka
Chcete-li hypotékou zastavit nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, potřebujete souhlas všech spoluvlastníků. Pokud spoluvlastníci se zástavou nesouhlasí, můžete zastavit jen svůj podíl – avšak ne všechny banky přijímají jako zástavu ideální podíl na nemovitosti, protože jeho realizace v exekuci je složitější.
V praxi se při koupi nemovitosti do spoluvlastnictví (typicky pár, sourozenci) na hypotéku všichni spoluvlastníci stávají spolužadateli o úvěr. To má výhodu – banky počítají příjmy obou – ale i nevýhodu, oba nesou závazek vůči bance.
Při spoluvlastnictví nemovitosti v SJM (manželé) je hypotéka standardní – oba manželé jsou zpravidla žadatelé, pokud se nedohodnou jinak nebo pokud nemovitost není výlučným majetkem jednoho z nich.
