Základní charakteristika s.r.o.
S.r.o. upravuje zákon č. 90/2012 Sb. (zákon o obchodních korporacích). Klíčové vlastnosti:
- Minimální základní kapitál: 1 Kč
- Ručení společníků: jen do výše nesplacených vkladů (odtud „s ručením omezeným")
- Orgány: jednatel(é), valná hromada, případně dozorčí rada
- Zdanění zisku: daní z příjmů právnických osob (21 %)
Nemovitost v s.r.o. – výhody
Koupě nemovitosti přes s.r.o. může mít tyto výhody:
- Odpisy: s.r.o. může nemovitost daňově odpisovat (snižuje základ daně z příjmů PO)
- Náklady: správa, opravy, pojistné a úroky z hypotéky jsou daňově uznatelné náklady s.r.o.
- Nájemné: příjmy z pronájmu zdaněny sazbou 21 % (vs. až 23 % pro FO nad limity)
- Ochrana majetku: nemovitost v s.r.o. je oddělena od osobního majetku – při osobních dluzích společníka není přímo ohrožena
Nevýhody a komplikace
Nevýhody koupě nemovitosti přes s.r.o.:
- Dvojí zdanění při výplatě zisku: zisk s.r.o. zdaněn 21 %, pak dividendy dalších 15 % srážkovou daní
- Hypotéka pro s.r.o.: právnická osoba je posuzována přísněji a s vyšší sazbou. Od dubna 2026 platí DTI max 7 pro investiční nemovitosti včetně s.r.o.
- Administrativní zátěž: účetnictví, daňové přiznání PO, zápisy do obchodního rejstříku
- Prodej nemovitosti: prodej nemovitosti ze s.r.o. je daňově náročnější než prodej fyzickou osobou (nelze využít časové osvobození)
Kdy se s.r.o. pro nemovitosti vyplatí
S.r.o. pro nemovitosti se obecně vyplatí při:
- Více nemovitostech nebo portfóliu investičních nemovitostí
- Potřebě oddělit podnikatelský a osobní majetek
- Dlouhodobém držení nemovitosti s reinvesticí zisků (vyhnutí se dvojímu zdanění)
Pro jednotlivou investiční nemovitost kupovanou fyzickou osobou je přímá koupě zpravidla jednodušší a daňově srovnatelná nebo výhodnější.
