Zákonné limity splatnosti v ČR
Pravidla pro maximální splatnost hypoték stanovuje ČNB v rámci makroobezřetnostní politiky:
- Standardní maximum: 30 let.
- Prodloužené maximum: 35 let – pouze pro žadatele do 35 let věku, kteří kupují nebo staví nemovitost s energetickým průkazem třídy A nebo B (PENB).
- Věkový strop: Splatnost nesmí přesáhnout rozdíl 70 minus věk žadatele v době podání žádosti. Čtyřicetiletý žadatel tedy může dostat hypotéku na nejvýše 30 let.
- Minimum: 5 let.
U žádosti s více žadateli (typicky manželé) banky zpravidla počítají věkový strop podle staršího z žadatelů.
Jak splatnost ovlivní splátku a celkové náklady
Delší splatnost snižuje měsíční splátku, ale výrazně zvyšuje celkovou sumu zaplacených úroků. Příklad pro hypotéku 3 000 000 Kč při sazbě 4,9 %:
- 20 let: měsíční splátka přibližně 19 500 Kč, celkové úroky přibližně 1 680 000 Kč
- 25 let: měsíční splátka přibližně 17 200 Kč, celkové úroky přibližně 2 160 000 Kč
- 30 let: měsíční splátka přibližně 15 900 Kč, celkové úroky přibližně 2 720 000 Kč
Rozdíl v měsíční splátce mezi 20 a 30 lety je přibližně 3 600 Kč, ale celkově přeplatíte na úrocích o více než 1 000 000 Kč více. Proto se delší splatnost vyplatí jen tehdy, pokud bez ní hypotéku nedostanete nebo by splátka příliš zatěžovala rodinný rozpočet.
Kratší splatnost jako strategie
Pokud vám příjmy dovolují splácet více, kratší splatnost vám ušetří velké peníze na úrocích. Alternativou je vzít delší splatnost a aktivně využívat právo mimořádných splátek.
Zákon č. 257/2016 Sb. vám umožňuje splatit každý rok bezplatně až 25 % zbývající jistiny v období kolem výročí uzavření smlouvy. Ve 3 měsících před koncem fixace pak celou hypotéku splatíte bez poplatku.
Tato kombinace – dlouhá splatnost jako záchranná síť, aktivní mimořádné splátky při dobré finanční situaci – je oblíbenou strategií pro řízení hypotéky.
Splatnost a schopnost splácet (DSTI)
Splatnost je pro banku i nástrojem, jak klientovi výši splátky přizpůsobit. Pokud je vaše DSTI (podíl splátek na příjmu) příliš vysoké, banka může navrhnout prodloužení splatnosti, aby splátku snížila na akceptovatelnou úroveň.
Banky interně počítají s hodnotou DSTI přibližně 40–50 % čistého příjmu. Zároveň stresují splátku o 2–3 procentní body nad sjednanou sazbu, aby ověřily, zda zvládnete platit i při nárůstu sazeb při příští refixaci.
