Výpočet úrokové části splátky
Výše měsíčního úroku se vypočítá jako: zbývající jistina × roční sazba / 12.
Příklad: zbývající jistina 3 500 000 Kč, roční sazba 4,9 %. Měsíční úrok = 3 500 000 × 0,049 / 12 = 14 292 Kč. Zbývající část měsíční splátky (celková splátka minus 14 292 Kč) jde na splacení jistiny.
S každou splátkou jistina klesá a tím klesají i úroky. Celková splátka zůstává stejná (anuitní splácení), ale poměr úrok:jistina se mění ve prospěch jistiny.
Kumulativní úroky za celou splatnost
Celkové zaplacené úroky za dobu splácení závisí na výši jistiny, sazbě a splatnosti. Čím delší splatnost, tím více zaplatíte na úrocích.
Orientační příklad: hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 4,9 %, splatnost 25 let – celkové zaplacené úroky se pohybují v řádu 2,5–3 milionů Kč. Při zkrácení splatnosti na 20 let se celkové úroky výrazně sníží, ale měsíční splátka vzroste.
Úroky a daňový odpočet
Zaplacené úroky z hypotéky na vlastní bydlení jsou daňově odečitatelné (§15 ZDP):
- Smlouvy uzavřené od roku 2021: max 150 000 Kč ročně
- Smlouvy uzavřené před rokem 2021: max 300 000 Kč ročně
Banka každoročně zasílá potvrzení o zaplacených úrocích za daný rok. Toto potvrzení přikládáte k žádosti o roční zúčtování u zaměstnavatele nebo k daňovému přiznání.
Fixní vs. variabilní úroková sazba
Při fixní sazbě je výše úroků po celou dobu fixace předvídatelná – víte přesně, kolik zaplatíte v každé splátce. Při refixaci se sazba změní a úroková část splátky se přepočítá.
Při variabilní sazbě (plovoucí, vázané na PRIBOR nebo EURIBOR) se úroková složka každý měsíc liší podle aktuálního stavu referenční sazby. PRIBOR 3M je v září 2026 přibližně 4,1 %.
