Složení měsíční splátky
Každá měsíční splátka hypotéky se skládá ze dvou částí:
- Úrok: Odměna bance za půjčené peníze. Vypočítá se jako aktuální zůstatek jistiny × (roční sazba / 12). Na začátku splácení tvoří největší část splátky.
- Úmor: Splácení samotné jistiny – část, která skutečně snižuje váš dluh. Na začátku je úmor malý, postupně roste.
Příklad: hypotéka 3 000 000 Kč, sazba 4,9 %, splatnost 25 let. Měsíční splátka je přibližně 17 200 Kč. V první splátce tvoří úrok přibližně 12 250 Kč a úmor přibližně 4 950 Kč. Po 10 letech je úrok přibližně 9 800 Kč a úmor přibližně 7 400 Kč.
Anuitní splácení – proč je splátka stejná
Česká bankovní praxe používá výhradně anuitní splácení. Znamená to, že měsíční splátka je po celou dobu fixace konstantní – vždy stejná částka. Mění se ale poměr úroku a úmoru uvnitř splátky.
Existuje i progresivní nebo degresivní splácení, ale v ČR jsou výjimečné. Anuitní splácení je pro klienty nejpřehlednější – přesně víte, kolik odchází z účtu každý měsíc.
Po refixaci se splátka přepočítá podle nové úrokové sazby a aktuálního zůstatku jistiny. Pokud sazba klesne, splátka se sníží. Pokud vzroste, splátka se zvýší.
Co ovlivňuje výši splátky
Čtyři hlavní faktory určují, kolik každý měsíc zaplatíte:
- Výše jistiny: Čím více si půjčíte, tím vyšší splátka.
- Úroková sazba: Každé zvýšení sazby o 1 procentní bod zvýší splátku přibližně o 5–7 % (závisí na zbývající splatnosti).
- Splatnost: Delší splatnost snižuje měsíční splátku, ale zvyšuje celkové úroky.
- Zbývající jistina: Při mimořádné splátce nebo jednorázovém doplacení části hypotéky se přepočítá splátka na nižší hodnotu (nebo zkrátí splatnost).
Splátka a rodinný rozpočet
Před podáním žádosti o hypotéku si ověřte, zda splátka nepřesáhne únosnou hranici vašich měsíčních výdajů. Banky interně sledují poměr splátek k příjmu (DSTI) a typicky akceptují hodnoty do 40–50 % čistého příjmu.
Doporučuje se, aby splátka nepřesáhla přibližně 35 % čistého příjmu domácnosti – tak vám zbyde prostor pro životní náklady, spoření a neočekávané výdaje. Finanční rezerva ve výši alespoň tří měsíčních splátek je rozumná pojistka.
Pamatujte, že banka při posuzování žádosti stresuje splátku – počítá, zda ji zvládnete i při sazbě o 2–3 procentní body vyšší, než je aktuální. To simuluje situaci při příští refixaci.
