Co musí SSBK obsahovat
Smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost by měla obsahovat:
- Přesnou identifikaci nemovitosti (číslo parcely nebo bytové jednotky, katastrální území)
- Kupní cenu nebo způsob jejího určení
- Lhůtu pro podpis kupní smlouvy
- Podmínky, za nichž od smlouvy lze odstoupit (neschválení hypotéky, právní vady)
- Výši zálohy a podmínky jejího vrácení nebo propadnutí
- Stav nemovitosti ke dni koupě (protokol o stavu)
- Termín a způsob předání nemovitosti
Rozdíl od obecné SoBS
Obecná smlouva o budoucí smlouvě (§1785 NOZ) může být uzavřena pro jakýkoli typ smlouvy. SSBK je specifická pro kupní smlouvu na nemovitost a v praxi bývá podrobnější a detailnější.
SSBK zpravidla obsahuje i předlohu samotné kupní smlouvy jako přílohu, aby bylo jasné, co přesně se strany zavazují podepsat. Tím se minimalizují pozdější spory o obsah kupní smlouvy.
Záloha na kupní cenu
Záloha placená při podpisu SSBK plní dvojí funkci: zajišťuje závazek kupujícího (propadne, pokud od koupě odstoupí bez smluvního důvodu) a tvoří část kupní ceny.
Výše zálohy bývá 5–10 % kupní ceny. Záloha by měla být uložena v notářské, advokátní nebo bankovní úschově – ne přímo prodávajícímu. Tak je chráněna pro případ, že by k prodeji nedošlo z důvodu na straně prodávajícího.
Ochrana kupujícího v SSBK
Kupující by měl trvat na:
- Rozvazovací podmínce pro případ neschválení hypotéky – záloha se vrátí
- Záloze v úschově, ne přímo prodávajícímu
- Prověření nemovitosti v katastru nemovitostí (zástavní práva, věcná břemena, plomby)
- Prověření vlastníka (soud, insolvenční rejstřík, exekuce)
- Právní přezkum smlouvy advokátem
Podpis SSBK je závazný krok – po podpisu je zpětná cesta bez finančních ztrát obtížná.
