Právní základ a náležitosti
Smlouvu o budoucí smlouvě upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v §1785–1788. Platná SoBS musí obsahovat:
- Identifikaci stran (prodávající a kupující)
- Dostatečné určení budoucí smlouvy – alespoň předmět (nemovitost) a cena nebo způsob jejího určení
- Lhůtu, ve které má být budoucí smlouva uzavřena
Pokud zavázaná strana odmítne budoucí smlouvu uzavřít, druhá strana se může domáhat nahrazení jejího projevu vůle soudním rozhodnutím.
Použití v realitních transakcích
SoBS se v nemovitostní praxi používá zejm.:
- Při čekání na schválení hypotéky: kupující si „zarezervuje" nemovitost, ale kupní smlouvu podepíše až po schválení úvěru
- Při koupi novostavby před kolaudací: developer prodává byty ještě ve výstavbě
- Při koupi bytů v bytovém domě bez prohlášení vlastníka: SoBS zajistí koupě ještě před vznikem bytových jednotek
SoBS vs. rezervační smlouva
Tyto pojmy se liší a záleží na konkrétním obsahu smlouvy:
- Rezervační smlouva: zpravidla uzavírána s realitní kanceláří, závazek nižší – prodávající se zaváže nemovitost v určité době nekomplikovat jinými transakcemi. Může být jednostranně závazná.
- Smlouva o budoucí smlouvě: formálně závazná pro obě strany na uzavření konkrétní smlouvy v budoucnu
Rezervační smlouva bývá méně formální a zákon ji výslovně neupravuje, SoBS je plnohodnotný smluvní závazek.
Záloha a smluvní pokuta v SoBS
SoBS zpravidla obsahuje zálohu na kupní cenu (5–10 %), která propadá kupujícímu, pokud na uzavření kupní smlouvy odstoupí. Nebo naopak: prodávající zálohu vrátí v dvojnásobné výši, pokud smlouvu odmítne uzavřít sám.
Záloha musí být správně právně ošetřena – jde o zálohu (část kupní ceny), nikoli o jistotu nebo rezervační poplatek, které mají odlišný právní režim.
