Co je služebnost a jak vzniká
Služebnost (dříve označovaná jako věcné břemeno) je upravena v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. Jde o věcné právo, které zatěžuje nemovitost – tzv. panující nemovitost z ní těží výhodu, služebná nemovitost nese zátěž.
Služebnost může vzniknout:
- Smlouvou – nejčastější způsob, uzavírá se písemně a zapisuje do katastru
- Ze zákona – např. nezbytná cesta v případě, že pozemek nemá přístup na veřejnou komunikaci
- Vydržením – dlouhodobým výkonem práva po zákonem stanovenou dobu
- Soudním rozhodnutím – soud může uložit zřízení služebnosti
K zápisu do katastru nemovitostí je potřeba písemná smlouva s úředně ověřenými podpisy a zaplacení poplatku 2 000 Kč za vkladové řízení.
Nejčastější typy služebností
Občanský zákoník rozlišuje pozemkové služebnosti (váží se k pozemku a přechází na každého nového vlastníka) a osobní služebnosti (váží se k určité osobě a smrtí zanikají).
Nejčastěji se setkáte s těmito typy:
- Služebnost inženýrské sítě – právo vést přes cizí pozemek vodovodní přípojku, kanalizaci, elektrické vedení nebo plynovod. Velmi časté u rodinných domů.
- Právo průchodu a přejezdu – právo procházet nebo projíždět přes cizí pozemek. Důležité, pokud jiný přístup k pozemku neexistuje.
- Služebnost bytu – právo určité osoby bydlet v bytě nebo domě doživotně. Osobní služebnost, zanikne smrtí oprávněného.
- Požívací právo – právo užívat cizí věc a pobírat z ní plody. Časté v rodinných darováních nemovitostí.
Jak služebnost ovlivňuje hodnotu nemovitosti
Přítomnost služebnosti na nemovitosti může snížit její tržní hodnotu, záleží však na konkrétním obsahu:
Méně závažné služebnosti – vedení kabelů nebo přípojek přes pozemek bez omezení užívání zpravidla hodnotu nemovitosti nijak výrazně neovlivní.
Závažnější služebnosti – doživotní právo bydlení pro třetí osobu, rozsáhlá práva přechodu nebo využití části pozemku mohou hodnotu snížit výrazně. Kupující musí toto právo respektovat i po koupi.
Odhadce při oceňování nemovitosti přítomnost služebností zohledňuje. Banka může odmítnout nemovitost jako zástavu nebo nabídnout nižší LTV, pokud je zatížení závažné (typicky doživotní právo bydlení starší osoby).
Jak se zbavit služebnosti
Zánik služebnosti může nastat několika způsoby:
- Dohodou – oprávněný a povinný se dohodnou na zrušení, podají návrh na výmaz z katastru
- Uplynutím doby – pokud byla zřízena na dobu určitou
- Smrtí oprávněného – u osobních služebností
- Zniknutím potřeby – soud může zrušit služebnost, pokud trvale pozbyla smyslu
- Vyplacením – vlastník zatížené nemovitosti se může domáhat přiměřené náhrady za zrušení, pokud se okolnosti podstatně změnily
Výmaz z katastru se provádí opět vkladovým řízením. Bez výmazu z katastru služebnost formálně trvá i po dohodě o jejím zrušení.
