Definice rodinného domu
Rodinný dům je vymezen vyhláškou č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území. Dle ní jde o stavbu pro bydlení, kde více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a stavba je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní podlaží a podkroví.
Pokud dům překračuje tato kritéria – například má čtyři a více bytů – jde právně o bytový dům, i když ho všichni v praxi nazývají rodinným domem. Toto rozlišení má vliv na stavební povolení, územní plán i daňový režim.
Typy rodinných domů
Rodinné domy se dělí podle způsobu zástavby:
- Samostatně stojící (izolovaný) – dům obklopený pozemkem ze všech stran, nejběžnější typ
- Dvojdům (polo-dvojdům) – dva domy sdílející jednu společnou zeď
- Řadový dům – řada domů spojených bočními stěnami
- Atriový dům – dům s uzavřeným vnitřním dvorkem
Z hlediska konstrukčního systému se rozlišují domy zděné, dřevěné (srubové, rámové), montované nebo kombinované. Konstrukční systém ovlivňuje jak životnost stavby, tak zájem bank o financování.
Hypotéka na rodinný dům
Rodinné domy patří k nejčastěji financovaným nemovitostem prostřednictvím hypoték. Banka při žádosti posuzuje:
- Technický stav – stáří a opotřebení stavby, stav střechy, rozvodů, základů
- Právní stav – zapsání v katastru, absence věcných břemen, přístupová cesta
- Energetická náročnost – PENB (průkaz energetické náročnosti budov)
- Lokalita a prodejnost – odhadce posuzuje, za kolik by šlo dům prodat v případě nutného výprodeje
Pravidla ČNB pro LTV: vlastní bydlení max 80 % zástavní hodnoty (do 36 let: max 90 %), investiční nemovitost max 70 %.
Koupě vs. výstavba rodinného domu
Financování se liší podle toho, zda dům kupujete hotový nebo ho stavíte:
Koupě hotového domu – banka uvolní peníze jednorázově (nebo ve dvou splátkách), zástavní právo se zapíše při podpisu smlouvy.
Výstavba domu – banka poskytuje tzv. hypotéku na výstavbu, kde peníze uvolňuje postupně (v tranších) podle etap stavby. Podmínkou je stavební povolení nebo ohlášení stavby, projekt a rozpočet. Před zahájením čerpání musí být zapsáno zástavní právo – buď k pozemku, nebo k rozestavěné stavbě evidované v katastru.
U výstavby je zpravidla možné čerpat do 24–36 měsíců, přičemž po dobu čerpání platíte jen úroky z vyčerpané části.
