K čemu rezervační smlouva slouží
Rezervační smlouva dává kupujícímu čas potřebný k:
- zajištění hypotečního financování (schválení úvěru, ocenění nemovitosti)
- právní kontrole nemovitosti a přípravě kupní smlouvy
- vyřešení vlastních bytových poměrů (například prodej stávající nemovitosti)
Prodávající (nebo realitní kancelář) se na dobu rezervace zavazuje nemovitost nenabízet jiným zájemcům ani s nimi neuzavírat smlouvy. Kupující se zavazuje v dané lhůtě podepsat kupní smlouvu.
Rezervační smlouva sama o sobě nepřevádí vlastnictví – k tomu slouží až kupní smlouva a vklad do katastru.
Rezervační záloha – výše a vrácení
Součástí rezervační smlouvy bývá rezervační záloha, typicky ve výši 1–3 % z kupní ceny nemovitosti, ale výše není zákonem stanovena a záleží na dohodě stran.
Co se se zálohou stane, závisí na tom, proč k prodeji nedošlo:
- Kupující odstoupí bez důvodu: záloha propadá ve prospěch prodávajícího (nebo realitky) jako smluvní pokuta
- Kupující nedostane hypotéku: záleží na znění smlouvy – správně sepsaná smlouva by měla zálohu vracet, pokud byl úvěr zamítnut z objektivních důvodů
- Prodávající odstoupí: by měl vrátit zálohu, zpravidla i v dvojnásobné výši jako smluvní pokuta (záleží na ujednání)
Rezervační záloha je zpravidla součástí kupní ceny – po podpisu kupní smlouvy se odečítá od celkové ceny.
Co musí rezervační smlouva obsahovat
Zákon výslovně neupravuje obsah rezervační smlouvy, ale pro ochranu kupujícího by měla obsahovat:
- Přesnou identifikaci nemovitosti (katastrální území, parcelní číslo, číslo LV)
- Dohodnutou kupní cenu
- Výši a způsob úhrady rezervační zálohy
- Délku rezervační lhůty – typicky 30–60 dní
- Podmínky vrácení zálohy – zejména při zamítnutí hypotéky
- Závazek uzavřít kupní smlouvu ve stanovené lhůtě
- Smluvní pokuty pro případ porušení závazků oběma stranami
Rizika a na co si dát pozor
Rezervační smlouvy připravované realitními kancelářemi bývají jednostranně výhodné pro prodávajícího nebo realitku. Nejčastější problémy:
- Záloha propadá i při zamítnutí hypotéky – typická past. Trvejte na klauzuli o vrácení zálohy, pokud banka úvěr zamítne.
- Příliš krátká rezervační lhůta – 30 dní nemusí stačit na schválení hypotéky a přípravu smlouvy, zejména pokud banka potřebuje znalecký posudek. Vyjednávejte alespoň 45–60 dní.
- Záloha na účtu realitky, ne v úschově – záloha by měla být na odděleném účtu nebo v advokátní úschově, nikoli smíchána s provozními prostředky realitky.
- Nejasné podmínky pro kupní smlouvu – smlouva by měla odkazovat na to, kdo smlouvu připraví a kdo nese náklady.
Před podpisem si nechte smlouvu zkontrolovat právníkem, zejména pokud záloha přesahuje 50 000 Kč.
