Zdanění příjmů z pronájmu
Příjmy z pronájmu upravuje §9 zákona č. 586/1992 Sb. (zákon o daních z příjmů). Základ daně se vypočítá jako příjmy minus výdaje. Výdaje lze uplatnit buď:
- Skutečně – doložené náklady (opravy, pojistné, odpisy, úroky)
- Paušálně – 30 % z příjmů – jednodušší, ale méně výhodné u vyšších nákladů
Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů fyzických osob (15 %, resp. 23 % nad 36násobek průměrné mzdy). Pronajímatel, který není OSVČ, neplatí z pronájmu sociální ani zdravotní pojistné – to je výhoda oproti podnikání.
Jak banky příjmy z pronájmu zohledňují
Banka příjmy z pronájmu zpravidla akceptuje jako vedlejší příjem, ale uplatňuje diskont – typicky 50–70 % z prokázaného ročního příjmu. Důvodem je riziko neobsazenosti nebo výpadku nájemce.
Co banka vyžaduje jako doklad:
- Daňové přiznání (§9) za 1–2 roky
- Nájemní smlouvu
- Výpisy z bankovního účtu prokazující pravidelné příchozí platby nájemného
Bez doložení daňovým přiznáním většina bank příjem z pronájmu do bonity nezapočítá.
Příjmy z pronájmu a investiční hypotéka
Pokud žádáte o investiční hypotéku na nemovitost, kterou chcete pronajímat, banka může příjem z plánovaného nájmu zohlednit ještě před prvním nájemcem. To ale platí jen u části bank a zpravidla s výrazným diskontem oproti tržnímu nájemnému.
U investiční hypotéky platí od dubna 2026 přísnější pravidlo DTI max 7 (celkové dluhy nesmí přesáhnout 7násobek ročního příjmu), které ČNB zavedla pro tuto kategorii úvěrů.
Airbnb a krátkodobý pronájem
Příjmy z krátkodobého pronájmu (Airbnb a podobné platformy) jsou z daňového pohledu buď příjmy z pronájmu (§9), nebo příjmy ze živnostenského podnikání (§7), pokud jde o organizovanou činnost s doprovodnými službami.
Banky krátkodobý pronájem posuzují s ještě větším diskontem než dlouhodobý, protože je volatilnější. Některé banky tyto příjmy do bonity vůbec nezahrnují.
