Jak se price-to-rent počítá
Výpočet je přímočarý: PTR = kupní cena / roční nájemné. Roční nájemné se získá jako měsíční nájemné krát 12.
Příklad: byt za 6 000 000 Kč s měsíčním nájmem 18 000 Kč má roční nájemné 216 000 Kč. PTR = 6 000 000 / 216 000 = 27,8. To znamená, že by se byt z nájmu zaplatil za téměř 28 let – bez zohlednění úroků, nákladů na správu nebo daní.
Čím nižší je PTR, tím více hovoří čísla pro koupi. Čím vyšší, tím více dává smysl pronajímat a investovat rozdíl do jiných aktiv.
Interpretace hodnot
Obecně se používá toto vodítko:
- PTR pod 15: koupi zvažuj jako první volbu, nemovitost je relativně levná vůči nájmu
- PTR 15–20: neutrální pásmo, záleží na osobních preferencích a výši úrokové sazby
- PTR nad 20: pronájem může být finančně výhodnější, kupní cena je vysoká vůči nájmu
Česká velká města se v posledních letech pohybují výrazně nad hodnotou 20, což odráží vysoké ceny nemovitostí relativně k nájmům. Neuvádíme konkrétní čísla, protože se liší podle lokality a mění se s trhem.
Omezení ukazatele
PTR je zjednodušený ukazatel a nezohledňuje řadu důležitých faktorů:
- Výši hypoteční sazby – čím vyšší sazba, tím více nákladů přidává koupě
- Náklady na údržbu, pojištění a daň z nemovitosti u vlastníka
- Potenciální zhodnocení nemovitosti v čase
- Inflaci a reálnou hodnotu splátky v dlouhém horizontu
- Nefinanční výhody vlastnictví: jistota bydlení, možnost rekonstrukce
Pro správné rozhodnutí je potřeba model doplnit o aktuální hypoteční sazbu a odhadované zhodnocení nemovitosti.
PTR a investiční nemovitosti
Investor v PTR vidí obrácenou hodnotu: gross yield = 1 / PTR × 100 %. PTR 25 odpovídá hrubému výnosu 4 %. Z toho se odečtou náklady (správa, údržba, pojistné, daň z příjmu), aby vznikl čistý výnos.
Při hodnocení investiční nemovitosti je PTR dobrý první filtr, ale rozhodující je detailní cashflow analýza s reálnými náklady.
