Jak předkupní právo vzniká
Předkupní právo může vzniknout dvěma způsoby:
- Smluvně – strany si předkupní právo dohodnou v kupní smlouvě nebo jiné smlouvě. Může mít formu závazku (obligační) nebo věcného práva zapsaného v katastru.
- Ze zákona (zákonné předkupní právo) – občanský zákoník č. 89/2012 Sb. přiznává předkupní právo spoluvlastníkům při prodeji podílu na nemovitosti třetí osobě.
Pro věcněprávní účinky (vůči třetím osobám, přechod na nového vlastníka) musí být předkupní právo zapsáno v katastru nemovitostí. Smluvní předkupní právo bez katastrálního zápisu zavazuje jen smluvní strany.
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků
Nejčastěji se v praxi setkáme se zákonným předkupním právem spoluvlastníků. Pravidlo je toto: chce-li spoluvlastník prodat svůj podíl na nemovitosti cizí osobě (nikoli jinému spoluvlastníkovi), musí ho nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek.
Postup:
- Prodávající spoluvlastník nabídne podíl ostatním spoluvlastníkům písemně s uvedením ceny a podmínek
- Ostatní spoluvlastníci mají 3 měsíce na rozhodnutí (u nemovitostí)
- Pokud zájem nevyjádří, může prodávající prodat podíl třetí osobě za stejných nebo lepších podmínek
Porušení zákonného předkupního práva dává spoluvlastníkům právo domáhat se, aby na ně bylo vlastnictví převedeno – tzv. relativní neúčinnost převodu.
Předkupní právo a katastr nemovitostí
Smluvní předkupní právo lze zapsat do katastru jako věcné právo. Pak:
- je viditelné pro každého, kdo nahlédne do listu vlastnictví (část C)
- zavazuje i budoucí vlastníky nemovitosti
- přechází automaticky při každém dalším prodeji
Předkupní právo bez katastrálního zápisu je jen obligační (závazkové) – zavazuje původní smluvní strany, ale nový vlastník, který o něm nevěděl a koupil nemovitost v dobré víře, jej nemusí respektovat.
Před koupí nemovitosti vždy zkontrolujte část C listu vlastnictví, zda na ní nevázne předkupní právo.
Předkupní právo a hypotéka
Pokud na nemovitosti váže zapsané předkupní právo třetí osoby, může to komplikovat prodej i hypoteční financování:
- Banka může odmítnout nemovitost jako zajištění, pokud předkupní právo výrazně omezuje její prodejnost (a tedy možnost realizace zástavy)
- Při koupi s hypotékou je třeba zjistit, zda oprávněná osoba předkupního práva nebude uplatňovat svůj nárok
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků se na zástavní právo banky nevztahuje – banka může zastavit podíl na nemovitosti bez nabídky spoluvlastníkům.
