Zákonné právo na předčasné splacení
Podle zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru má každý dlužník právo splatit hypotéku předčasně. Zákon rozlišuje několik situací, kdy je splacení bez poplatku:
- 25 % jistiny ročně — v každém výročí uzavření smlouvy můžete splatit až čtvrtinu aktuální jistiny zdarma.
- V období refixace — v době 3 měsíce před koncem fixačního období můžete splatit libovolnou částku bez sankce.
- Změna životní situace — při smrti, invaliditě nebo dlouhodobé nemoci dlužníka či spolužadatele.
- Po 2 letech od čerpání — maximální poplatek nesmí překročit 1 % splácené částky.
Mimo tyto situace může banka účtovat poplatek za předčasné splacení, jehož výše závisí na zbývající době fixace.
Poplatky za předčasné splacení
Pokud splácíte mimo zákonné bezplatné situace, banka může požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. V praxi se jedná o kompenzaci ušlého úroku. Zákon omezuje maximální výši poplatku:
- Do 2 let od čerpání — max. 2 % ze splácené částky
- Po 2 letech od čerpání — max. 1 % ze splácené částky
- Poplatek nesmí přesáhnout úrok, který by banka obdržela do konce fixačního období
U hypoték sjednaných po roce 2016 platí přísnější ochrana spotřebitele. Starší smlouvy se řídí podmínkami platnými v době jejich uzavření. Před mimořádnou splátkou si proto vždy ověřte konkrétní podmínky ve své smlouvě.
Kdy se předčasné splacení vyplatí
Předčasné splacení má smysl především v těchto případech:
- Máte volné prostředky z prodeje jiné nemovitosti, dědictví nebo úspor a alternativní investice nenabízí vyšší výnos než úrok hypotéky.
- Blíží se refixace — splacení v období refixace je bez poplatku a můžete splatit libovolnou částku.
- Chcete snížit celkové úroky. Každá mimořádná splátka snižuje jistinu a tím i celkové zaplacené úroky za dobu splácení.
Naopak, pokud je úroková sazba hypotéky nízká a peníze můžete investovat s vyšším výnosem, nemusí být předčasné splacení optimální. Zohledněte také daňové aspekty a likvidní rezervu.
Mimořádná splátka vs. úplné splacení
Rozlišujte dva typy předčasného splacení:
Mimořádná splátka — splatíte část dluhu nad rámec pravidelné splátky. Banka poté přepočítá splátkový kalendář. Můžete si vybrat, zda chcete snížit měsíční splátku (při stejné splatnosti), nebo zkrátit dobu splácení (při stejné splátce). Zkrácení doby je obvykle výhodnější z hlediska celkových úroků.
Úplné splacení — uhradíte celý zbývající dluh najednou. Banka poté vydá potvrzení o splacení, kvitanci pro katastr a souhlas s devinkulací pojistky. Výmaz zástavního práva z katastru trvá zpravidla 20–30 dnů.
