Typy právních vad
Na nemovitost mohou váznout různé právní vady:
- Zástavní právo: nemovitost slouží jako zástava za cizí dluh – při nesplácení může věřitel nemovitost prodat.
- Věcné břemeno: právo třetí osoby používat část nemovitosti (průchod, inženýrské sítě) nebo omezuje vlastníka v nakládání.
- Exekuce nebo insolvence: dlužník nemůže volně disponovat nemovitostí.
- Soudní spor o vlastnictví: probíhající řízení zpochybňující vlastnická práva.
- Předkupní právo: třetí osoba má právo přednostního koupě.
Kde právní vady najít
Základní prověření katastrem nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz) je zdarma a odhalí:
- zástavní práva v části C listu vlastnictví,
- věcná břemena a omezení vlastnického práva v části B a C,
- plomby signalizující probíhající řízení.
Katastr ale nezachytí vše. Exekuční příkazy je třeba ověřit v centrální evidenci exekucí (ceej.cz), insolvenční řízení v insolvenčním rejstříku (isir.justi.cz – zdarma).
Odpovědnost prodávajícího za právní vady
Prodávající odpovídá za právní vady existující v době uzavření kupní smlouvy. Kupující má právo na slevu z kupní ceny nebo na odstoupení od smlouvy, pokud prodávající o vadě věděl nebo o ní vědět měl.
Promlčecí lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění je obecně 3 roky od zjištění vady. Kupní smlouva by měla výslovně garantovat, že nemovitost je k datu převodu prosta právních vad – nebo vypočítávat známé vady.
Jak právní vady ovlivňují hypotéku
Banka před poskytnutím hypotéky provede právní prověření zastavované nemovitosti. Zástavní právo třetí strany, nedořešená exekuce nebo neznámé věcné břemeno může vést k odmítnutí nebo podmínění hypotéky vypořádáním vady.
Pokud přebíráš zástavní právo banky prodávajícího (v rámci koupě nemovitosti s hypotékou), musí být stávající zástavní právo splaceno a vymazáno, nebo refinancováno u nové banky.
