Jak porovnávací metoda funguje
Odhadce vyhledá v databázích realizovaných prodejů (ČÚZK, interní databáze, realitní portály) comparable properties – nemovitosti podobné té oceňované. Porovnává:
- typ nemovitosti (byt, rodinný dům, pozemek),
- lokalitu (obec, část města, dostupnost),
- plochu (podlahová plocha, pozemek),
- stav a stáří (novostavba, po rekonstrukci, original),
- vybavení (parkování, sklep, balkón, výtah).
Na základě korekčních koeficientů pak odhadce přizpůsobí ceny srovnatelných nemovitostí na oceňovanou a z výsledků vypočítá průměrnou nebo mediánovou tržní hodnotu.
Kdy se porovnávací metoda používá
Porovnávací metoda je preferovaná u bytů a rodinných domů na aktivních realitních trzích, kde existuje dostatek srovnatelných transakcí. Je rychlá a odráží aktuální tržní situaci.
U nemovitostí v malých obcích, unikátních nemovitostí nebo průmyslových objektů, kde srovnatelné prodeje chybí, se přechází na nákladovou nebo výnosovou metodu.
Porovnávací metoda pro banku
Banky při odhadu zástavní hodnoty nemovitosti používají porovnávací metodu jako základ, ale aplikují konzervativní korekce. Zástavní (zapůjční) hodnota bývá o 10–20 % nižší než tržní hodnota, aby pokryla rizika poklesu trhu.
Tato zástavní hodnota pak vstupuje do výpočtu LTV. Banka tak nepůjčí 80 % tržní ceny, ale 80 % zástavní hodnoty – efektivní úvěr vůči tržní ceně je tedy nižší.
Omezení porovnávací metody
Metoda je závislá na kvalitě a dostupnosti dat o srovnatelných transakcích. Na trhu s nízkým objemem prodejů nebo při rychlých cenovách pohybech může být méně přesná.
Odhadci proto zpravidla kombinují porovnávací metodu s nákladovou nebo výnosovou metodou a výslednou hodnotu odůvodňují kombinací přístupů.
