Jak se podlahová plocha měří
Podlahová plocha se měří jako součet ploch jednotlivých místností a prostor na úrovni podlahy. Do měření se standardně zahrnují:
- Obytné místnosti (pokoje, obývací pokoj, ložnice)
- Kuchyně, koupelna, WC, chodba, předsíň
- Komora nebo spíž uvnitř bytu
Naopak se zpravidla nezapočítávají:
- Lodžie, balkony a terasy (nebo se započítávají jen částečně)
- Sklepy a sklepní kóje mimo byt
- Garáže a parkovací stání
- Plochy pod šikmým stropem pod výškou 1,30 m
Plochy se měří ke středu konstrukčních prvků (zdí) nebo k omítce, záleží na metodice. Proto se hodnoty v různých dokumentech mohou mírně lišit.
Podlahová plocha v katastru nemovitostí
V katastru nemovitostí je podlahová plocha bytu evidována jako součást vymezení bytové jednotky. Definuje ji zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) a prováděcí předpisy ke katastrálnímu zákonu č. 256/2013 Sb.
Katastrální podlahová plocha se měří jako plocha místností a prostorů, které jsou součástí jednotky. Nezahrnuje plochy balkonů, lodžií a teras – ty jsou vedeny jako příslušenství nebo podíl na společných částech domu.
Tato hodnota je klíčová pro výpočet spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku. Každý vlastník bytové jednotky má podíl na společných částech (schodiště, střecha, výtah) odpovídající poměru plochy jeho jednotky k celkové ploše všech jednotek v budově.
Podlahová plocha vs. užitná plocha
V realitní praxi se setkáte s různými pojmy, které se mohou překrývat nebo lišit:
Podlahová plocha – technický pojem, obvykle měřená ke středu zdí nebo k omítce, základ pro katastr a právní dokumenty.
Užitná plocha – v realitních inzerátech se tento pojem používá volně, někdy zahrnuje i balkony, lodžie nebo sklepy, jindy ne. Není jednotně definována, proto může být vyšší než katastrální podlahová plocha.
Obytná plocha – pouze plocha obytných místností (pokojů), nezahrnuje kuchyně, koupelny ani chodby. Méně časté, ale vyskytuje se v některých starších dokumentech.
Při koupi nemovitosti si vždy ověřte, jaká plocha je uvedena v listu vlastnictví, protože to je hodnota závazná pro případné spory a výpočet poplatků.
Vliv podlahové plochy na hypotéku a cenu
Podlahová plocha přímo ovlivňuje tržní hodnotu nemovitosti a zprostředkovaně i výši hypotéky. Odhadce pracuje s cenou za metr čtvereční srovnatelných nemovitostí v lokalitě a aplikuje ji na podlahovou plochu oceňované nemovitosti.
Pokud inzerát uvádí větší plochu než katastr, může to být problém při oceňování i při jednání o ceně. Banka vychází z katastrálních dat, nikoliv z inzerátních hodnot.
Při koupi novostavby je dobré ověřit, zda developer uvádí podlahovou plochu dle katastru, nebo hrubou plochu (větší, včetně zdí), případně zda jsou do plochy zahrnuty balkony. Rozdíl může být i několik metrů čtverečních, což se při ceně 100 000 Kč/m² promítne do statisíců korun.
