Dvě cesty k osvobození
Zákon o daních z příjmů (č. 586/1992 Sb.) stanoví dvě základní podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti od daně:
- Časový test 10 let: vlastníte nemovitost déle než 10 let. Platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.
- Bydlení 2 roky: bezprostředně před prodejem jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky (měli jste ji jako trvalé bydliště nebo ji prokazatelně užívali k bydlení).
Pokud splníte jednu z podmínek, zisk z prodeje je osvobozen a neuvádíte ho do daňového přiznání.
Starší nemovitosti – 5letý test
Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platil starší 5letý časový test. Pokud jste koupili byt v roce 2015 a prodáváte ho v roce 2026, uplynulo více než 5 let a jste osvobozeni.
Přechod na 10letý test se týká pouze nových nabytí od roku 2021. Zděděné nebo darované nemovitosti mají zvláštní pravidla – do testu se počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel nebo dárce.
Co když podmínky nesplníte
Pokud prodáte nemovitost mimo osvobozující lhůtu, zdaní se zisk z prodeje – tedy rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými náklady na pořízení a technické zhodnocení. Sazba daně je 15 % (23 % nad 36násobek průměrné mzdy).
Jako náklad lze uplatnit: kupní cenu, notářské a advokátní poplatky, náklady na rekonstrukci, provizi realitního makléře. Tyto výdaje je třeba doložit doklady.
Speciální případy
Reinvestice do bydlení: zisk z prodeje nemusíte zdanit ani mimo lhůtu, pokud ho do roka použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby (koupíte jiné bydlení). Tuto výjimku je ale nutné nahlásit finančnímu úřadu.
Dědictví: do testu se počítá i doba vlastnictví zůstavitele, pokud jde o přímou linii (rodiče, prarodiče, manžel/ka).
Darování: do testu se počítá i doba vlastnictví dárce, ale pouze pokud dar pochází od blízké osoby.
