Jak odpočet funguje
Zákon č. 586/1992 Sb. (zákon o daních z příjmů) umožňuje odečíst zaplacené úroky z hypotéky od základu daně. Nejde tedy o přímou slevu na dani, ale o snížení základu, ze kterého se daň počítá.
Příklad: zaplatíte-li na úrocích 120 000 Kč ročně a máte základ daně 600 000 Kč, po odpočtu bude základ 480 000 Kč. Daňová úspora při sazbě 15 % činí 18 000 Kč.
Odpočet lze uplatnit v daňovém přiznání nebo prostřednictvím ročního zúčtování daně u zaměstnavatele (je třeba doložit potvrzení banky o zaplacených úrocích).
Limity podle data uzavření smlouvy
Maximální výše odpočtu závisí na datu uzavření hypoteční smlouvy:
- Smlouvy uzavřené od 1. ledna 2021: max 150 000 Kč úroků ročně
- Smlouvy uzavřené do 31. prosince 2020: max 300 000 Kč úroků ročně
Limit platí pro celou domácnost – pokud hypotéku splácíte dva, dělíte se o jeden limit, nikoliv každý zvlášť. Uplatnit odpočet může každý spolužadatel v poměru, na kterém se dohodli (součet musí dát dohromady 100 %).
Podmínky pro uplatnění odpočtu
Odpočet lze uplatnit pouze při splnění těchto podmínek:
- Úvěr musí být určen na pořízení, výstavbu nebo rekonstrukci bytové potřeby (vlastní bydlení, ne investiční nemovitost)
- Nemovitost musí sloužit k vlastnímu bydlení poplatníka nebo jeho rodiny
- Musíte mít od banky potvrzení o výši zaplacených úroků za daný rok
Pokud nemovitost pronajímáte, odpočet uplatnit nemůžete – úroky by šly do výdajů z pronájmu. Kombinace vlastního bydlení a příležitostného pronájmu části nemovitosti je složitější a doporučuje se konzultace s daňovým poradcem.
Kolik reálně ušetříte
Při průměrné hypoteční sazbě ~4,9 % a hypotéce 3 000 000 Kč zaplatíte v prvních letech na úrocích přibližně 140 000–145 000 Kč ročně. Celý tento objem lze uplatnit jako odpočet (limit 150 000 Kč pro smlouvy od 2021).
Daňová úspora:
- Při sazbě 15 %: 140 000 × 15 % = 21 000 Kč ročně
- Při sazbě 23 %: 140 000 × 23 % = 32 200 Kč ročně
S postupným splácením jistiny se úroková složka snižuje, takže odpočet v čase klesá. V pozdějších letech hypotéky může být skutečně zaplacená částka na úrocích nižší než zákonný limit.
