Co NOZ upravuje v oblasti nemovitostí
Nový občanský zákoník (NOZ) platný od 1. 1. 2014 nahradil starý zákoník z roku 1964 a vrátil do českého práva řadu tradičních institutů. Pro nemovitosti jsou klíčové:
- Vlastnické právo (§1011 a násl.) – co vlastnictví znamená, jaká jsou omezení
- Zástavní právo (§1309 a násl.) – jak funguje zástava nemovitosti pro hypotéku
- Věcná břemena a služebnosti (§1257 a násl.) – právo průchodu, inženýrské sítě
- Koupě nemovitosti (§2128 a násl.) – kupní smlouva, záruky, odpovědnost za vady
- Nájem bytu (§2235 a násl.) – práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Superficiální zásada a novostavby
NOZ obnovil superficiální zásadu – stavba je součástí pozemku, na němž stojí. To znamená, že pozemek a budova na něm jsou jednou věcí a musí mít stejného vlastníka. Vlastník pozemku je automaticky vlastníkem budovy na něm (s výjimkami pro dříve oddělené vlastnictví).
Při koupi nové nemovitosti je proto důležité zkontrolovat, zda je pozemek součástí koupě nebo zda existuje právo stavby. Právo stavby (§1240 NOZ) umožňuje mít stavbu na cizím pozemku po omezenou dobu.
NOZ a spotřebitelský úvěr
Obecné smluvní právo NOZ (§1721 a násl.) platí i pro úvěrové smlouvy – jako základ. Pro spotřebitelské úvěry (hypotéky) ale platí speciální zákon č. 257/2016 Sb. jako lex specialis. Kde speciální zákon nestanoví nic, použije se NOZ.
Prakticky to znamená, že práva a povinnosti při hypotéce řídí primárně zákon č. 257/2016 Sb., zástavní právo pak §1309 a násl. NOZ a kupní smlouva na nemovitost §2128 a násl. NOZ.
Klíčové instituty NOZ pro praxi
Pro vlastníky nemovitostí jsou v NOZ klíčové tyto části:
- Bytové vlastnictví (§1158 a násl.) – SVJ, prohlášení vlastníka, bytové jednotky
- SJM (§708 a násl.) – společné jmění manželů, dopad na nemovitost
- Dědictví (§1475 a násl.) – jak nemovitost přechází na dědice
- Promlčení (§609 a násl.) – lhůty pro uplatnění práv
