Co je novostavba a jak se kupuje
Novostavba označuje budovu, která je nově postavena nebo se teprve staví. Na trhu se nejčastěji setkáte s novostavbou bytu nebo rodinného domu v developerském projektu.
Postup koupě novostavby se liší od koupě staršího bytu:
- Rezervační smlouva – závazek kupujícího, zaplacení rezervačního poplatku (zpravidla 50 000–200 000 Kč)
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní – uzavírá se ještě před dokončením stavby, fixuje cenu a podmínky
- Kupní smlouva a předávací protokol – podepisuje se při dokončení a předání bytu
- Vklad do katastru nemovitostí – přechod vlastnictví
Hypotéka na novostavbu
Financování novostavby hypotékou má svá specifika. Banka poskytuje úvěr, ale peníze developer dostane postupně nebo najednou dle smluvních podmínek.
Typické scénáře:
- Developerský projekt s bankou – developer má smlouvu s konkrétní bankou, hypotéku vyřizujete přímo u ní. Bývá administrativně jednodušší, ale může chybět flexibilita výběru banky.
- Vlastní volba banky – hypotéku si vyřídíte kde chcete; banka uvolní peníze po kolaudaci nebo při podpisu kupní smlouvy, pokud je zajištěna zástavou jiné nemovitosti mezitím.
Zástavní právo banka zapíše buď k rozestavěné stavbě (evidované v katastru), nebo k pozemku developera. Před předáním bytu zpravidla probíhá přemostění přes zálohy a tzv. meziúvěr.
DPH a daně u novostavby
U novostavby od developera platíte DPH, které je součástí kupní ceny. Pro bytové jednotky do 120 m² podlahové plochy se uplatňuje snížená sazba DPH 12 % (zákon č. 235/2004 Sb.). Větší byty nebo domy podléhají základní sazbě 21 %.
Starší byty (od fyzické osoby nebo po první prodeji) se prodávají bez DPH. Proto při porovnávání cen novostavby a staršího bytu zohledněte, zda je DPH v ceně zahrnuta.
Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena od září 2020, takže se na koupi novostavby ani staršího bytu nevztahuje.
Výhody a rizika novostavby
Výhody novostavby:
- nízké provozní náklady (moderní izolace, nová okna, tepelné čerpadlo)
- výhodný PENB – zpravidla kategorie A nebo B, což umožňuje splatnost hypotéky až 35 let (u žadatelů do 35 let)
- záruka na stavbu (5 let na skryté vady dle NOZ)
- moderní dispozice a vybavenost
Rizika novostavby:
- developer může zkrachovat před dokončením stavby – důležité je zkontrolovat finanční zajištění projektu a platby vázat na akreditiv nebo advokátní úschovu
- zpoždění kolaudace může zkomplikovat čerpání hypotéky
- cena fixovaná smlouvou nemusí odpovídat tržní ceně při předání
- nové čtvrti mohou chybět školy, obchody nebo MHD
