Jak se nesplacená jistina mění v čase
U anuitní hypotéky je každá měsíční splátka rozdělena na dvě složky: úrok a úmor (splátka jistiny). Úrok se vždy počítá z aktuální nesplacené jistiny. Protože na začátku splácení je jistina nejvyšší, platíte na začátku více na úrocích a méně na jistině. Postupně se poměr otáčí.
Příklad: hypotéka 3 000 000 Kč na 25 let, sazba 4,9 %. V prvním roce jde z každé splátky asi 12 000 Kč na úroky a jen asi 4 000 Kč na jistinu. Po 15 letech je situace opačná – převládá splátka jistiny.
Nesplacená jistina a LTV
LTV (Loan to Value) se průběžně zlepšuje se splácením hypotéky. Pokud jste kupovali za 4 000 000 Kč s hypotékou 3 200 000 Kč (LTV 80 %) a po 5 letech máte nesplacenou jistinu 2 900 000 Kč, při stejné hodnotě nemovitosti je LTV jen 72,5 %.
Nižší LTV znamená lepší pozici při refinancování – banka vidí nižší riziko a může nabídnout lepší sazbu. Pokud nemovitost mezitím zdražila, LTV se zlepší ještě více.
Jak zjistit aktuální nesplacenou jistinu
Aktuální výši nesplacené jistiny najdete:
- Ve výpise z hypotečního účtu (internetové bankovnictví)
- Ve splátkovém kalendáři, který vám banka zaslala při sjednání nebo po mimořádné splátce
- Na vyžádání u banky (potvrzení o nesplacené jistině – potřebné pro refinancování)
Při žádosti o refinancování vám banka vydá potvrzení o výši nesplacené jistiny ke konkrétnímu datu, které je podkladem pro novou banku.
Snižování nesplacené jistiny mimořádnými splátkami
Mimořádná splátka jde celá na snížení nesplacené jistiny (ne na úroky). Každá koruna splacená na jistině dříve, než by byla splacena v řádném splátkovém plánu, ušetří budoucí úroky z celé zbývající doby splácení.
Proto mimořádná splátka na začátku splácení ušetří výrazně více než stejná splátka ke konci hypotéky – efekt úroků se projevuje po celé zbývající období, které je na začátku nejdelší.
