Právní definice nemovitosti
Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb., § 498) definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, stejně jako věcná práva k nim a práva, která zákon za nemovité věci prohlásí. Za nemovitost se považuje i bytová jednotka nebo garáž jako součást bytového domu.
Klíčová vlastnost nemovitosti je, že ji nelze přemístit bez porušení její podstaty nebo bez nepřiměřeného nákladu. Mobilní domy nebo obytné přívěsy proto zpravidla nejsou nemovitostmi ve smyslu zákona, pokud nejsou trvale spojeny se zemí.
Vymezení je důležité zejména pro:
- evidenci v katastru nemovitostí
- převod vlastnického práva (nutný vklad do katastru)
- zástavní právo při hypotéce
- daňový režim (daň z nemovitosti, osvobození příjmu z prodeje)
Základní typy nemovitostí
Nemovitosti se dělí do několika základních kategorií:
- Pozemky – zemědělská půda, lesy, zastavěné plochy, zahrady, stavební parcely
- Bytové jednotky – byty v bytových domech, evidované jako samostatné jednotky dle zákona o vlastnictví bytů nebo NOZ
- Rodinné domy – stavby určené primárně k bydlení rodiny
- Komerční nemovitosti – kanceláře, sklady, obchodní prostory, výrobní haly
- Rekreační nemovitosti – chaty, chalupy, rekreační objekty
Pro hypoteční účely jsou nejčastějším typem zástavy bytové jednotky a rodinné domy. Banky financují i komerční nebo rekreační nemovitosti, ale za přísnějších podmínek.
Nemovitost jako zástava hypotéky
Při hypotéce banka poskytuje úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. To znamená, že pokud přestanete splácet, banka má právo nemovitost prodat a z výtěžku pokrýt pohledávku.
Hodnota nemovitosti, ze které banka vypočítává maximální výši úvěru, se nazývá zástavní hodnota nebo cena zjištěná odhadem. Banka si nechá zpracovat znalecký posudek nebo ocenění od smluvního odhadce.
Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti se nazývá LTV (Loan to Value). Dle pravidel ČNB platných od září 2026:
- vlastní bydlení: max LTV 80 % (žadatelé do 36 let: 90 %)
- investiční nemovitost: max LTV 70 %
Evidence nemovitostí v katastru
Všechny nemovitosti v České republice jsou evidovány v katastru nemovitostí, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Katastr obsahuje právní a faktické informace o každé nemovitosti – vlastníka, výměru, způsob využití, zástavní práva, věcná břemena a další omezení.
Do katastru se zapisují změny vlastnictví (vkladem), věcná práva (zástavní právo, věcná břemena) a poznámky (exekuce, insolvence, předkupní práva). Vklad do katastru stojí 2 000 Kč a katastrální úřad má na zápis 20 pracovních dnů plus 20denní ochrannou lhůtu.
Do katastru lze nahlédnout zdarma online na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Daňový režim nemovitostí
Vlastník nemovitosti platí každoročně daň z nemovitosti, jejíž výše závisí na typu, velikosti a lokalitě nemovitosti (koeficienty stanovují obce). Daňové přiznání se podává jednou při nabytí, poté katastr informuje finanční správu automaticky.
Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. od září 2020. Prodej nemovitostí je tedy od této daně osvobozen.
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů, pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých od roku 2021), nebo pokud jste v ní před prodejem bydleli alespoň 2 roky.
