Nebytový prostor

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. rozlišuje bytové a nebytové jednotky. Nebytová jednotka (prostor) je evidována samostatně v katastru nemovitostí jako samostatný předmět vlastnického práva. Lze ji koupit, prodat nebo zastavit jako zástavní právo stejně jako byt.

Garáže, sklepy, kancelářské jednotky, obchodní prostory nebo dílny jsou typickými nebytovými prostory. Každý nebytový prostor má vlastní list vlastnictví nebo je uveden na LV jako součást bytového domu.

Koupi nebytového prostoru (garáže, ateliéru, kanceláře) lze financovat hypotečním úvěrem, ale banka bude posuzovat účel jinak než u bytu. Garáž nebo sklep koupený jako doplněk k bytu může být součástí téhož hypotečního úvěru. Komerční nebytový prostor (kancelář, obchod) bez návaznosti na vlastní bydlení se financuje jako investiční nemovitost – přísnější LTV max 70 %.

Klíčové je, zda nebytový prostor slouží jako zástavní nemovitost. Banka ohodnotí zástavní hodnotu – garáže a sklepy mají zpravidla nižší zástavní hodnotu než byty, ateliéry záleží na dispozici a kolaudaci.

Garáže mohou být evidovány jako:

• Samostatná nebytová jednotka – vlastní list vlastnictví, lze koupit/prodat samostatně
• Součást bytové jednotky – vedena na LV spolu s bytem, nelze prodat samostatně
• Společná část domu – ve vlastnictví SVJ, přidělení konkrétní garáže určují stanovy nebo pravidla SVJ

Před koupí vždy ověřte v katastru, jaký je právní status garáže – záleží na tom, zda ji lze koupit a financovat jako samostatný předmět.

Při koupi nového nebytového prostoru od developera se platí DPH. U bytů je sazba DPH snížená (12 %), ale u komerčních nebytových prostorů se uplatňuje základní sazba 21 %. Garáže a parkovací stání prodávané spolu s novým bytem mají zpravidla sníženou sazbu 12 %.

Při prodeji staršího nebytového prostoru fyzickou osobou po uplynutí stanovené doby (10 let vlastnictví od roku 2021) je příjem osvobozen od daně z příjmů – stejná pravidla jako u bytů.