Co je nabývací titul a jaké typy existují
Nabývací titul je dokument, který potvrzuje právní důvod přechodu nebo převodu vlastnického práva. Bez platného nabývacího titulu nelze právo do katastru zapsat. Nejčastější typy:
- Kupní smlouva – nejběžnější nabývací titul při prodeji nemovitosti. Musí splňovat náležitosti smlouvy dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
- Darovací smlouva – nabytí darem, typické v rodinných převodech. Na rozdíl od kupní smlouvy bez protiplnění.
- Usnesení soudu o dědictví – potvrzuje nabytí nemovitosti jako dědic ze zákona nebo ze závěti.
- Dohoda o vypořádání dědictví – dědici se dohodli na rozdělení pozůstalosti jinak, než stanoví zákon.
- Rozsudek soudu – např. při vypořádání SJM po rozvodu nebo při vydání nemovitosti v restitucích.
- Rozhodnutí správního orgánu – historická přídělová listina, výměr o přidělení pozemku apod. z dob minulého režimu.
Proč banka nabývací titul vyžaduje
Při žádosti o hypotéku banka vždy prověřuje vlastnictví nemovitosti, která má sloužit jako zástava. Nabývací titul je jedním ze základních podkladů pro toto prověření. Banka potřebuje ověřit:
- Že nemovitost vlastníte skutečně vy a ne jiná osoba
- Že vlastnictví bylo nabyto platně a bez právních vad
- Historii přechodů vlastnictví (tzv. řetěz nabývacích titulů)
V kombinaci s výpisem z katastru nemovitostí nabývací titul dává bance jistotu, že zástavní právo bude platně zřízeno a v případě potřeby realizovatelné.
Kde nabývací titul najdete
Nabývací titul byste si měli uchovávat spolu s ostatními dokumenty k nemovitosti. Pokud jste ho ztratili nebo nikdy neměli (starší nemovitosti), máte tyto možnosti:
- Katastrální úřad – na základě žádosti vám vydají kopii listiny, která sloužila jako podklad pro zápis vlastnického práva. Jde o placenou službu.
- Sbírka listin katastru – katastrální zákon č. 256/2013 Sb. ukládá povinnost uchovávat listiny, na jejichž základě byly zápisy provedeny. Část listin je dostupná online na nahlizenidokn.cuzk.cz v sekci sbírka listin.
- Notář nebo advokát – pokud byl převod proveden notářem nebo advokátem, mohou mít kopii uloženou ve svém archivu.
- Pozůstalostní spis – u dědictví si kopii usnesení může vyžádat dědic u soudu nebo u notáře, který dědické řízení vedl.
Řetěz nabývacích titulů a problematické vlastnictví
U starších nemovitostí, zejména těch nabytých před rokem 1993 nebo při restituci, může být zjišťování nabývacích titulů komplikované. Banka i právník se zaměřují na to, zda v řetězu převodů nevznikla právní vada, která by mohla zpochybnit současné vlastnictví.
Problematické situace bývají:
- Nemovitost nabyta v dražbě bez řádné dokumentace
- Starší nemovitost evidovaná na základě přídělové listiny z doby kolektivizace
- Dědictví, kde nebyly vypořádány nároky všech dědiců
- Nemovitost nabyta od osoby, která ji sama nabyla neplatným titulem
V těchto případech může banka požadovat právní prověření (due diligence) nemovitosti advokátem nebo odmítnout nemovitost jako zástavu. Dobrá zpráva – od 1. 1. 2015 platí v české právní úpravě princip ochrany dobré víry v katastr: pokud jste nemovitost nabyli v dobré víře od osoby zapsané v katastru, vaše vlastnictví je chráněno i tehdy, pokud se ukáže, že předchozí zápis byl vadný.
