Základní princip nabídky a poptávky
Na volném trhu se cena ustaluje v bodě, kde se setkají kupující a prodávající – v rovnovážné ceně. Při vyšší ceně prodávající nabízejí více, ale kupující kupují méně (poptávka klesá). Při nižší ceně kupující chtějí koupit více, ale prodávající nejsou ochotni tolik prodávat.
Tento mechanismus platí pro nemovitosti, úvěry i mzdy. Trh nemovitostí má ale specifické vlastnosti: nabídka nových bytů reaguje pomalu (stavba trvá roky), takže krátkodobé výkyvy poptávky se rychle projevují v cenách.
Nabídka a poptávka na realitním trhu
Na realitním trhu poptávku ovlivňují: demografický vývoj (počet domácností), příjmy obyvatel, dostupnost hypoték (úrokové sazby), migrace a urbanizace. Nabídku ovlivňují: rychlost povolování staveb, náklady na výstavbu, dostupnost pozemků.
Dlouhodobý strukturální deficit bytů v českých městech (zejména Praze) tlačí ceny nahoru bez ohledu na krátkodobé výkyvy poptávky. Zrychlení stavebního řízení (nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.) má za cíl zvýšit nabídku a zmírnit tlak na ceny.
Nabídka a poptávka po hypotékách
I trh hypoték se řídí nabídkou a poptávkou, ale s velkým vlivem ČNB a makroobezřetnostních nástrojů. Vysoké úrokové sazby snižují poptávku po hypotékách (dražší financování). Nízké sazby poptávku zvyšují – více lidí si na byt dosáhne.
Banky soutěží o klienty – v době nízké poptávky (vysoké sazby) snižují marže a nabízejí bonifikace. V době boomu jsou marže vyšší. Tento mechanismus udržuje určitou rovnováhu na trhu.
Elasticita a tržní nerovnováhy
Elasticita poptávky vyjadřuje, jak citlivě reaguje poptávka na změnu ceny. Bydlení je pro mnohé domácnosti nezbytnost – poptávka je relativně nepružná, zejména v lokalitách s omezenou nabídkou. To znamená, že velká část kupujících koupí i za vyšší cenu, protože nemají alternativu.
Nájemný trh je pružnější – nájemce může přejít do jiné lokality nebo sdílet bydlení. Neuvádíme konkrétní výše nájmů, protože se výrazně liší dle lokality a jsou velmi proměnlivé.
