Marže banky

Hypoteční sazba není jen jedno číslo ze vzduchu. Je složena přibližně ze dvou složek:

• Náklady na financování – za kolik si banka sama půjčuje peníze na kapitálovém trhu (závisí na repo sazbě ČNB, výnosech státních dluhopisů a mezibankovních sazbách)
• Marže banky – přirážka nad náklady, ze které banka platí provozní náklady, riziko nesplacení a tvoří zisk

U variabilní sazby je marže explicitně oddělena od referenční sazby (PRIBOR + marže). U fixované sazby je marže zahrnuta v celkovém čísle, ale banka ji interně kalkuluje stejně.

Banka při výpočtu marže zohledňuje rizikový profil klienta a obchodu:

• LTV – nižší LTV (větší vlastní kapitál) znamená nižší riziko a nižší marži
• Bonita – vyšší příjem a čistá úvěrová historie snižují požadovanou marži
• Splatnost – delší hypotéky jsou rizikovější, marže bývá vyšší
• Délka fixace – delší fixace je pro banku nákladnější zajistit, sazba bývá vyšší
• Objem úvěru – větší úvěry mohou mít nižší marži (objem přináší bance větší výnos)

Na marži se dá vyjednávat. Banky mají rozhodovací prostor a porovnávají si klienty. Konkrétní tipy:

• Nabídněte komplexnost – klient, který přinese i pojištění, běžný účet nebo investice, dostane lepší podmínky
• Porovnávejte nabídky – banka, která ví, že máte lepší nabídku jinde, se snaží
• Zvyšte vlastní kapitál – LTV pod 60 % bývá výrazně lépe ceněno než LTV 79 %
• Využijte hypotečního poradce – zprostředkovatel má vyjednané podmínky a přístup k nabídkám, které nejsou na webu

Marže je součástí nominální úrokové sazby, ale RPSN (roční procentní sazba nákladů) je komplexnější číslo. RPSN zahrnuje nejen sazbu (a tedy i marži), ale i poplatky za sjednání, vedení účtu, odhad nemovitosti a případné pojištění.

Při porovnávání hypoték nestačí sledovat jen nominální sazbu. Banka s nižší sazbou, ale vyššími poplatky, může mít v RPSN nevýhodnou hypotéku. Zákon č. 257/2016 Sb. ukládá bankám povinnost RPSN uvádět.