Co je LTV a jak se počítá
LTV vyjadřuje podíl úvěru na hodnotě nemovitosti v procentech. Vzorec je jednoduchý: LTV = (výše úvěru / odhadní cena nemovitosti) × 100 %. Pokud si berete hypotéku 3 000 000 Kč na byt oceněný na 4 000 000 Kč, vaše LTV je 75 %.
Klíčová je odhadní cena stanovená bankovním odhadcem, nikoliv kupní cena z kupní smlouvy. Pokud je odhad nižší než kupní cena, musíte rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.
Limity ČNB pro rok 2026
Česká národní banka stanovuje horní hranice LTV v rámci svých makroobezřetnostních doporučení. Od roku 2026 platí:
- 80 % pro standardní vlastní bydlení
- 90 % pro žadatele mladší 36 let (vlastní bydlení)
- 70 % pro investiční nemovitosti
Banky mohou poskytnout maximálně 5 % nových úvěrů s LTV nad 80 % (resp. 90 % pro mladé). Vyšší LTV než tyto limity v praxi nezískáte.
Jak LTV ovlivňuje úrokovou sazbu
Banky odstupňují sazby podle výše LTV. Nejlepší sazby získáte typicky do LTV 60–70 %. Nad 80 % se přirážka pohybuje obvykle v rozmezí 0,2–0,5 procentního bodu. Při LTV 90 % (dostupném pro mladé) může být přirážka ještě vyšší.
Nižší LTV také zjednodušuje schvalovací proces a zvyšuje šanci na schválení. Některé banky nabízejí slevy na sazbě při LTV pod 50 %, protože riziko nesplácení je minimální.
Jak snížit LTV
Nejpřímější cestou je vyšší vlastní vklad. Další možnosti:
- Zástava jiné nemovitosti — můžete ručit i dalším bytem nebo domem, čímž zvýšíte celkovou hodnotu zástavy.
- Stavební spoření — naspořené prostředky snižují potřebnou výši hypotéky.
- Rodinná výpomoc — dar nebo spoluzástava nemovitosti rodičů.
Vždy zvažte, zda je výhodnější snížit LTV, nebo si ponechat finanční rezervu. Příliš nízká hotovostní rezerva po koupi nemovitosti je častá chyba.
