Co musí kupní smlouva na nemovitost obsahovat
Kupní smlouva na nemovitost se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Aby byla platná a způsobilá k vkladu do katastru, musí obsahovat:
- Identifikaci smluvních stran – jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště (u fyzických osob), nebo název a IČO (u právnických osob)
- Přesnou identifikaci nemovitosti – katastrální území, parcelní číslo, číslo listu vlastnictví, číslo jednotky (u bytu)
- Kupní cenu – výši v Kč a způsob a termín zaplacení
- Prohlášení prodávajícího o vlastnickém právu a stavu nemovitosti
- Datum a místo podpisu
- Úředně ověřené podpisy – podmínka katastrálního úřadu pro vklad
Smlouva musí mít písemnou formu. Ústní nebo e-mailová dohoda o koupi nemovitosti není právně závazná.
Kdo sepisuje kupní smlouvu
Kupní smlouvu může sepsat:
- Advokát – nejčastější volba, odpovídá za správnost smlouvy a typicky zajistí i úschovu kupní ceny
- Notář – vyhotovení ve formě notářského zápisu poskytuje nejvyšší právní jistotu; podpisy jsou ověřeny přímo při sepisování
- Realitní kancelář – může smlouvu připravit, ale neodpovídá za ni jako advokát; doporučuje se nechat ji zkontrolovat vlastním právníkem
- Smluvní strany samy – zákon to nezakazuje, ale smlouvy bez právního dohledu mívají chyby, které mohou způsobit odmítnutí vkladu nebo pozdější spory
Při koupi financované hypotékou banka obvykle vyžaduje, aby smlouvu připravil nebo zkontroloval advokát nebo notář.
Kupní smlouva vs. rezervační smlouva
Kupní smlouva je hlavní smluvní dokument, který přímo zakládá právo na převod nemovitosti. Typicky jí předchází rezervační smlouva, která nemovitost „rezervuje" po dobu potřebnou k zajištění financování a přípravě kupní smlouvy.
Rezervační smlouva sama o sobě vlastnické právo nepřevádí – slouží jen k závazku obou stran dokončit obchod. Kupní smlouva je pak dokument, na základě kterého se podává návrh na vklad do katastru.
Časový sled obvykle vypadá takto: rezervační smlouva → schválení hypotéky → podpis kupní smlouvy a zástavní smlouvy → podání návrhu na vklad → čerpání hypotéky a uvolnění kupní ceny z úschovy → zápis vlastnictví v katastru.
Na co si dát pozor
Nejčastější chyby a rizika v kupních smlouvách na nemovitosti:
- Nepřesná identifikace nemovitosti – jiné parcelní číslo nebo katastrální území způsobí odmítnutí vkladu
- Chybějící souhlas druhého manžela – pokud je nemovitost v SJM, musí podepsat oba manželé
- Neošetřená zástavní práva – smlouva musí řešit, jak a kdy bude stávající hypotéka prodávajícího splacena
- Nezajištění kupní ceny – platba přímo prodávajícímu před zápisem vlastnictví je riskantní; správná cesta je úschova
- Chybějící ujednání o stavu nemovitosti – bez prohlášení o vadách si prodávající usnadňuje odmítnutí budoucích reklamací
