Typy komerčních nemovitostí
Komerční nemovitosti se dělí do několika kategorií:
- Kancelářské prostory – administrativní budovy, co-workingová centra
- Maloobchodní prostory – obchody, obchodní centra, high-street
- Průmyslové a logistické areály – sklady, výrobní haly
- Ubytovací zařízení – hotely, penziony, apartmánové domy
- Smíšené nemovitosti – přízemí komerce, horní patra byty
Právně se komerční prostory v bytových domech evidují jako nebytové jednotky ve smyslu občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Financování komerční nemovitosti
Hypotéka na komerční nemovitost podléhá přísnějším podmínkám než hypotéka na vlastní bydlení. ČNB stanovuje maximální LTV pro investiční nemovitosti na 70 %, zatímco u vlastního bydlení je to 80 % (resp. 90 % pro žadatele do 36 let).
Banky navíc od dubna 2026 aplikují pro investiční hypotéky limit DTI maximálně 7. To znamená, že celkové dluhy žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho ročního příjmu. Úrokové sazby u komerčních nemovitostí bývají zpravidla vyšší než u rezidenčních hypoték.
DPH a daň z příjmů u komerčních nemovitostí
Pronájem komerčních prostor je ze zákona osvobozen od DPH, avšak pronajímatel plátce DPH si může zvolit režim zdanění – pak fakturuje nájem s DPH a může si odečíst DPH na vstupu z oprav a vybavení. Základní sazba DPH je 21 %.
Příjmy z pronájmu komerční nemovitosti fyzickou osobou podléhají dani z příjmů dle §9 zákona č. 586/1992 Sb. (zákon o daních z příjmů). K příjmům lze uplatnit výdaje paušálem 30 % nebo skutečné výdaje včetně odpisů.
Oceňování a výnosová hodnota
Hodnota komerční nemovitosti se nejčastěji stanovuje výnosovou metodou – vychází z výše nájemného a kapitalizační míry (cap rate). Ta odráží riziko nájemce, lokalitu a stav nemovitosti. Čím rizikovější investice, tím vyšší cap rate a nižší hodnota při stejném nájmu.
Banky při odhadu komerční nemovitosti zadávají znalecký posudek, který zohledňuje obsazenost, délku nájemních smluv a finanční kondici nájemce. Prázdná budova se oceňuje konzervativněji.
