Co je kolaudace a proč je povinná
Kolaudace (formálně kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí) je závěr stavebního procesu. Bez kolaudace nesmíte stavbu legálně užívat k účelu, pro který byla povolena. Pro rodinný dům to znamená, že do nekolaudovaného domu se nelze přihlásit k trvalému pobytu a nesmíte ho legálně obývat.
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) rozlišuje:
- Kolaudační souhlas – vydává se pro jednoduché stavby, stavební úřad provede kontrolní prohlídku a do 30 dnů vydá souhlas nebo závazné stanovisko s výhradami
- Kolaudační rozhodnutí – pro stavby vyžadující formální řízení
Jak kolaudace probíhá
Postup kolaudace rodinného domu:
- Podání žádosti – stavebník podá žádost o vydání kolaudačního souhlasu na příslušném stavebním úřadu, zpravidla po dokončení stavby
- Přiložení dokladů – geometrický plán (pokud vzniká nová parcela nebo budova), PENB, revize elektrické instalace, revize plynu, doklad o likvidaci odpadů ze stavby, geodetické zaměření
- Kontrolní prohlídka – úřad si naplánuje prohlídku stavby a ověří shodu se stavebním povolením a projektovou dokumentací
- Vydání souhlasu – pokud vše odpovídá, úřad vydá kolaudační souhlas
Lhůta pro vydání souhlasu je zpravidla 30 dnů od podání kompletní žádosti.
Kolaudace a hypotéka
Kolaudace je pro hypotéku zásadní z několika důvodů:
- Podmínka čerpání – u koupě novostavby banka zpravidla uvolní poslední splátku kupní ceny developerovi až po kolaudaci nebo po zápisu bytu do katastru
- Zástavní hodnota – nekolaudovaná nebo „černá" stavba má nulovou nebo velmi nízkou zástavní hodnotu; banka takovou stavbu jako zástavu nepřijme
- Pojistitelnost – pojišťovny pojistí stavbu zpravidla až po kolaudaci (nebo při výstavbě za specifických podmínek)
Pokud banka financovala výstavbu a stavba se kolauduje, provede odhadce po kolaudaci nové ocenění dokončeného domu, které bude zpravidla vyšší než hodnota rozestavěné stavby.
Co hrozí za stavbu bez kolaudace
Užívání stavby bez kolaudačního souhlasu je přestupkem. Stavební zákon umožňuje stavebnímu úřadu:
- uložit pokutu
- nařídit vyklizení stavby
- v krajním případě nařídit odstranění stavby, pokud je ve výrazném rozporu s povolením
Praktickým problémem je, že nekolaudovanou stavbu nelze zapsat do katastru jako dokončenou budovu (zůstane jako „rozestavěná stavba"), nelze se v ní přihlásit k trvalému pobytu a bude velmi obtížné ji prodat za standardní cenu nebo refinancovat hypotéku.
