Co katastr nemovitostí eviduje
Katastr nemovitostí (KN) vede Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) na základě katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Eviduje:
- Pozemky – parcelní číslo, výměra, druh a způsob využití
- Budovy – číslo popisné, způsob využití, příslušnost k pozemku
- Byty a nebytové prostory – číslo jednotky, podlahová plocha
- Vlastnická práva – kdo je vlastníkem a na jakém právním základě
- Zástavní práva – hypotéky a jiné zástavy váznoucí na nemovitosti
- Věcná břemena – práva a povinnosti vázané k nemovitosti
- Exekuce a předběžná opatření – omezení dispozice s nemovitostí
Katastr je veřejný – kdokoli si může zdarma zobrazit výpis z listu vlastnictví na portálu nahlizenidokn.cuzk.cz bez přihlášení.
Jak nahlédnout do katastru zdarma
Nahlížení do katastru je zdarma online na webu ČÚZK (nahlizenidokn.cuzk.cz). Vyhledat nemovitost lze podle:
- adresy (ulice, číslo popisné, obec)
- parcelního čísla a katastrálního území
- čísla listu vlastnictví
- jména vlastníka
Bezplatný online výpis je plnohodnotný zdroj informací, ale není opatřen úředním razítkem. Pro úřední potřeby (například pro banku nebo notáře) je třeba ověřený výpis z katastru, který vydají katastrální pracoviště nebo Czech POINT za správní poplatek.
Při koupi nemovitosti vždy nahlédněte do katastru sami – neponechávejte to jen na realitce nebo právníkovi.
Katastr a hypotéka
Při vyřizování hypotéky je katastr klíčový hned na několika místech:
- Odhad nemovitosti – odhadce čerpá z katastrálních dat (výměra, druh pozemku, způsob využití)
- Zástavní právo – banka si nechá zapsat zástavní právo k nemovitosti; bez tohoto zápisu hypotéku nevyplatí
- Vinkulace pojistky – pojistné plnění je ve prospěch banky, dokud není hypotéka splacena
- Čistý list vlastnictví – banka vyžaduje, aby na nemovitosti nevázly jiné pohledávky (nebo aby byly vypořádány z kupní ceny)
Zápis zástavního práva stojí 2 000 Kč – tento poplatek jde na vrub kupujícího/žadatele o hypotéku.
Zásada materiální publicity a dobré víry
Katastr nemovitostí funguje na principu materiální publicity: co je v katastru zapsáno, platí vůči všem, i vůči těm, kdo o zápisu nevěděli. Kdo jedná v dobré víře a spoléhá na stav zápisu v katastru, je chráněn zákonem (§ 984 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
Praktický dopad: pokud kupujete nemovitost a v katastru je jako vlastník uveden prodávající, máte jako kupující v dobré víře silnou právní ochranu. Proto je zásadní vždy kontrolovat aktuální stav katastru těsně před podpisem smlouvy a zároveň bezprostředně po podpisu podat návrh na vklad.
Ochranná lhůta a plomba
Po podání návrhu na vklad katastr zapíše na list vlastnictví plombu – upozornění, že probíhá řízení o změně zápisu. Plomba je viditelná okamžitě a chrání kupujícího před tím, aby prodávající mezitím prodal nemovitost někomu jinému.
Samotný zápis vlastnického práva proběhne do 20 pracovních dnů. Katastr navíc vyčkává 20denní ochrannou lhůtu, během níž může vlastník podat námitky. Celý proces tak trvá typicky 4–6 týdnů.
Vlastnické právo přechází na kupujícího zpětně k datu podání návrhu na vklad – nikoli až k datu skutečného zápisu.
