Co je jistina
Jistina (též dlužná částka nebo principal) je základ hypotečního úvěru — částka, kterou vám banka skutečně poskytla. Pokud si vezmete hypotéku 3 000 000 Kč, vaše počáteční jistina je právě 3 000 000 Kč. Z této částky se počítá úrok.
Jistina se liší od celkové částky, kterou za hypotéku zaplatíte. Celkové náklady zahrnují jistinu + úroky + poplatky. U třicetileté hypotéky na 3 miliony korun při sazbě 5 % zaplatíte na úrocích přibližně 2 800 000 Kč — skoro tolik, kolik činí samotná jistina.
Jak se jistina splácí
U standardní anuitní hypotéky se každá měsíční splátka skládá ze dvou částí:
- Úmor jistiny — snižuje zbývající dluh
- Úrok — odměna bance za zapůjčení peněz
Na začátku splácení tvoří většinu splátky úrok, protože se počítá z vysoké zbývající jistiny. Postupem času se poměr obrací — ke konci splácení jde téměř celá splátka na úmor. Tomuto jevu se říká amortizace.
Příklad: při hypotéce 3 000 000 Kč, sazbě 5 % a splatnosti 30 let činí měsíční splátka cca 16 100 Kč. Z první splátky jde na úmor pouze 3 600 Kč, zbytek (12 500 Kč) je úrok. Poslední splátka je naopak téměř celá úmor.
Co ovlivňuje výši jistiny
Výši jistiny, kterou vám banka poskytne, určuje několik faktorů:
- LTV (Loan-to-Value) — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. ČNB stanovuje limit 80 % pro vlastní bydlení (90 % pro žadatele do 36 let).
- Bonita klienta — příjmy, výdaje a závazky ovlivňují maximální splátku, a tím i maximální jistinu.
- Účel úvěru — koupě, výstavba, rekonstrukce. U investičních nemovitostí je LTV limit přísnější (70 %).
- Odhad nemovitosti — banka vychází z odhadní ceny, nikoliv z kupní. Pokud je odhad nižší než kupní cena, musíte rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.
Snižování jistiny mimořádnými splátkami
Mimořádná splátka jde celá na snížení jistiny (neobsahuje úrokovou složku). Tím se sníží základ, ze kterého se počítá úrok, a celkové náklady hypotéky výrazně klesnou.
Příklad: pokud po 5 letech splácení třímilionové hypotéky (sazba 5 %, splatnost 30 let) provedete mimořádnou splátku 500 000 Kč, ušetříte na úrocích přibližně 600 000 Kč a zkrátíte splácení o cca 7 let. Zákon garantuje právo splatit 25 % jistiny ročně bez poplatku.
Po mimořádné splátce banka přepočítá splátkový kalendář. Můžete si zvolit snížení měsíční splátky, nebo zkrácení doby splácení.
