Co je investiční hypotéka a kdo ji potřebuje
Investiční hypotéka financuje nemovitost, v níž žadatel nebude sám bydlet. Typicky jde o byt určený k pronájmu, rekreační nemovitost nebo nemovitost koupená za účelem dalšího prodeje se ziskem.
Oproti hypotéce na vlastní bydlení ji banky hodnotí jako rizikovější. Důvodem je, že splácení závisí na příjmech z pronájmu, které mohou být nepravidelné nebo zcela chybět (prázdná nemovitost). Proto jsou podmínky přísnější a sazba obvykle o 0,3–1 procentní bod vyšší.
Pravidla ČNB pro investiční hypotéky
Česká národní banka stanovuje pro investiční hypotéky odlišné limity než pro hypotéky na vlastní bydlení:
- LTV max 70 % – banka může financovat nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti. Zbývajících 30 % musíte mít ve vlastních zdrojích.
- DTI max 7 (od dubna 2026) – celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Limit se vztahuje na nové investiční hypotéky.
Pro srovnání: u hypotéky na vlastní bydlení je LTV max 80 % (nebo 90 % pro žadatele do 36 let) a DTI není ČNB omezen. ČNB si zachovává pravomoc limity kdykoli upravit.
Příjmy z pronájmu v bonity žadatele
Banky se liší v tom, jak příjmy z pronájmu do bonity zahrnou. Některé uznávají plnou výši nájmu, jiné jen 70–80 % jako rezervu na prázdniny a opravy. Příjmy z pronájmu musí být doložitelné – buď nájemní smlouvou a daňovým přiznáním (pokud pronajímáte již dříve), nebo odhadem budoucího nájmu od odhadce.
Pokud si kupujete první investiční nemovitost a dosud nepronajímali, banka bude posuzovat bonitu primárně ze zaměstnání nebo podnikání. Budoucí nájem může zohlednit jen orientačně.
Daňové aspekty investiční hypotéky
Úroky z investiční hypotéky nelze odečíst z daní jako u hypotéky na vlastní bydlení. Daňový odpočet (max 150 000 Kč/rok u smluv od roku 2021) platí pouze pro hypotéky na vlastní bytovou potřebu.
Pokud ale nemovitost pronajímáte, úroky z hypotéky si můžete uplatnit jako výdaj snižující základ daně z příjmů z pronájmu (§ 9 zákona č. 586/1992 Sb.). Musíte ale vést skutečné výdaje, ne uplatnit paušál 30 %.
Při prodeji investiční nemovitosti platí časový test 10 let pro osvobození od daně z příjmů (pokud v ní nebydlíte). Kratší držba znamená zdanění zisku sazbou 15 %, případně 23 % nad limit.
Jak se liší podmínky bank
Banky mají rozdílné přístupy k investičním hypotékám. Záleží na tom, zda jde o první nebo další investiční nemovitost, zda žadatel prokáže zkušenosti s pronájmem a jak silná je jeho celková bonita.
Obecně platí: čím nižší LTV a čím vyšší a stabilnější příjmy, tím lepší podmínky. Vhodné je srovnat nabídky více bank, protože rozdíl v úrokové sazbě u investiční hypotéky na 3 miliony Kč a splatností 20 let může znamenat i desítky tisíc korun rozdílu v přeplatku.
