Jak fixní sazba funguje
Při sjednání hypotéky si zvolíte délku fixace – zpravidla 1, 2, 3, 5, 7 nebo 10 let. Po tuto dobu se vaše sazba nemění, bez ohledu na to, zda tržní sazby rostou nebo klesají. Splátka zůstává stejná.
Po uplynutí fixace nastává refixace – banka nabídne novou sazbu odpovídající aktuálním podmínkám. Pokud nová nabídka nevyhovuje, je to přesně ten moment, kdy hypotéku bez poplatku refinancovat u jiné banky.
Průměrná hypoteční sazba v září 2026 se pohybuje kolem 4,9 %. Konkrétní sazba závisí na délce fixace, LTV, bonitě klienta a konkrétní bance.
Jak vybrat délku fixace
Délka fixace je strategické rozhodnutí, které závisí na vašem výhledu sazeb a životní situaci:
- Kratší fixace (1–3 roky) – vhodná, pokud očekáváte pokles sazeb a chcete z něj brzy profitovat. Přináší ale riziko, že sazby naopak vzrostou.
- Střední fixace (3–5 let) – kompromis, nejoblíbenější délka. Dává stabilitu na rozumný horizont.
- Delší fixace (7–10 let) – jistota na delší dobu, zpravidla za vyšší sazbu než kratší fixace. Vhodná v prostředí nízkých sazeb, kdy chcete sazbu uzamknout.
Žádná délka fixace není univerzálně „nejlepší" – záleží na výhledu trhu a osobní situaci.
Předčasné splacení při fixní sazbě
Při fixní sazbě platí zákonné podmínky předčasného splacení (zákon č. 257/2016 Sb.):
- 25 % jistiny ročně zdarma v období kolem výročí smlouvy
- 3 měsíce před koncem fixace: celé splacení zdarma
- Po 2 letech od čerpání: poplatek max 1 % ze splácené částky
- Do 2 let od čerpání: poplatek max 2 % ze splácené částky
Mimo tato okna může být předčasné splacení dražší – banka si účtuje účelně vynaložené náklady spojené se sjednáním a rozbitím fixace.
Fixní vs. variabilní sazba
Fixní sazba zajišťuje jistotu a předvídatelnost. Variabilní sazba (plovoucí) se mění s trhem – zpravidla je vázána na PRIBOR nebo jinou referenční sazbu plus marže banky.
Při rostoucích sazbách chrání fixní sazba před zdražením. Při klesajících sazbách může variabilní sazba být výhodnější. Pro většinu domácností s hypotékou je fixní sazba preferovanou volbou pro jistotu měsíční splátky.
