Právní prověření
Právní due diligence zahrnuje:
- Výpis z katastru nemovitostí (LV) – ověření vlastníka, zástavních práv, věcných břemen, plomb a dalších omezení
- Nabývací titul – jak prodávající nemovitost nabyl (kupní smlouva, dědictví, darování)
- Exekuce a insolvence – prověření prodávajícího v Centrální evidenci exekucí (ceej.cz) a insolvenčním rejstříku
- Věcná břemena a služebnosti – právo průchodu, dožití, inženýrské sítě přes pozemek
- Soulad s územním plánem – zda je nemovitost v souladu s povolením k užívání
Právní prověření by měl provést advokát nebo notář specializující se na realitní právo.
Technické prověření
Technická due diligence odhaluje stav stavby:
- Stavebně-technický průzkum – stav základů, střechy, instalací, vlhkosti, fasády
- Kolaudace a stavební povolení – zda jsou všechny stavby a přístavby kolaudovány
- Energetický průkaz (PENB) – energetická náročnost budovy
- Skryté vady – vlhkost, plísně, netěsnosti, stav oken, instalací
Technický průzkum provádí stavební inženýr nebo soudní znalec. Banky pro odhad posílají vlastního odhadce, ale ten hodnotí hodnotu pro banku, ne technický stav pro kupujícího.
Finanční prověření
U bytů v SVJ nebo bytovém domě prověřte:
- Dluh prodávajícího na fondu oprav – nedoplatky přecházejí zpravidla na kupujícího
- Výše fondu oprav a plánované opravy – zda SVJ plánuje rozsáhlé investice (nová střecha, výtah)
- Pohledávky SVJ vůči třetím stranám – probíhající soudní spory
- Nedoplatky za energie – u starší nemovitosti ověřte, že prodávající nemá dluh u dodavatelů
Due diligence a hypotéka
Banka provádí vlastní due diligence zaměřenou na hodnotu zástavy – odhad nemovitosti pro účely hypotéky. Bankovní odhad ale nenahrazuje vaše prověření: odhad neřeší právní vady ani technický stav nad rámec stanovení hodnoty.
Pokud due diligence odhalí problémy, máte silnější vyjednávací pozici pro snížení ceny nebo lze od koupě odstoupit. Je mnohem levnější zaplatit za právní a technické prověření předem, než řešit problémy po podpisu smlouvy.
