Jak se DTI počítá
Vzorec je: DTI = celkové dluhy / čistý roční příjem. Do dluhů se počítá zůstatek hypotéky, kterou žádáte, plus všechny stávající závazky — spotřebitelské úvěry, leasingy, kreditní karty (obvykle 5 % limitu měsíčně) a kontokorenty.
Příklad: při čistém ročním příjmu 600 000 Kč a celkových dluzích 3 600 000 Kč je vaše DTI 6,0. Banka to považuje za přijatelnou úroveň.
Historie limitů ČNB
ČNB zavedla doporučení DTI v roce 2018. Historický vývoj:
- 2018–2020: DTI max 9× čistý roční příjem
- 2020–2023: DTI max 8,5× (pod 36 let: 9,5×)
- Od července 2023: ČNB limit DTI pro standardní hypotéky deaktivovala
Banky si nicméně ponechávají vlastní interní limity, které se obvykle pohybují kolem DTI 8–9. Překročení interního limitu neznamená automatické zamítnutí, ale vyžaduje individuální posouzení.
DTI u investičních hypoték od dubna 2026
Od 1. dubna 2026 ČNB zavedla specifický limit DTI 7 pro investiční hypotéky. To znamená, že celkové dluhy žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu, pokud nemovitost neslouží k vlastnímu bydlení.
Toto opatření cílí na omezení spekulativních nákupů nemovitostí financovaných na dluh. V kombinaci s LTV 70 % pro investiční nemovitosti jde o výrazné zpřísnění podmínek oproti vlastnímu bydlení.
Jak DTI zlepšit
Chcete-li snížit DTI, máte dvě cesty: zvýšit příjmy nebo snížit dluhy.
- Splacení menších úvěrů — kreditní karty a kontokorenty mohou zhoršovat DTI víc, než čekáte.
- Společná žádost — příjem spolužadatele (partner, manžel/ka) se započítává do příjmu.
- Delší splatnost — nesnižuje DTI přímo (počítá se zůstatek, ne splátka), ale může pomoci s DSTI.
Nezapomeňte, že i neaktivní kreditní karta s limitem 50 000 Kč navyšuje vaše měsíční závazky v očích banky.
