Druhé zástavní právo

Na jedné nemovitosti může být zapsáno více zástavních práv současně. Rozhodující je pořadí zápisu v katastru nemovitostí – dříve zapsaný zástavní věřitel má přednost při uspokojení z výtěžku dražby.

Příklad: Banka A má zapsáno zástavní právo z roku 2020 (první pořadí). Banka B chce poskytnout další úvěr zajištěný stejnou nemovitostí – získá zástavní právo druhého pořadí. Pokud dojde k prodeji v exekuci, banka A dostane z výtěžku jako první, banka B dostane jen to, co zbyde.

Druhé zástavní právo upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (§ 1309 a násl.).

Druhé zástavní právo se typicky vyskytuje v těchto situacích:

• Navýšení stávající hypotéky – stávající banka poskytne další úvěr zajištěný stejnou nemovitostí jako druhé zástavní právo (nebo navýší první)
• Druhá hypotéka u jiné banky – méně časté, první banka musí zpravidla souhlasit
• Úvěr ze stavebního spoření – stavební spořitelna přijme zástavní právo druhého pořadí, pokud nemovitost má dostatečnou hodnotu
• Půjčka od rodiny – rodinný příslušník si zajistí pohledávku zástavním právem k nemovitosti

Většina hypotečních smluv obsahuje klauzuli, že dlužník nesmí bez souhlasu banky zřídit další zástavní právo na zastavené nemovitosti. Porušení této podmínky může být důvodem ke zesplatnění úvěru (banka může žádat okamžité splacení celé jistiny).

Pokud chcete druhé zástavní právo zřídit, musíte požádat první banku o souhlas. Banka ho udělí nebo odmítne dle svých interních pravidel, přičemž klíčovým faktorem je dostatečná hodnota nemovitosti a celkový LTV obou úvěrů.

Věřitel s druhým zástavním právem nese vyšší riziko. Pokud nemovitost je prodána v exekuci a výtěžek nepokryje pohledávky obou věřitelů, věřitel druhého pořadí dostane méně nebo vůbec nic.

Proto banky jako druhý zástavní věřitel vyžadují, aby celkový součet všech zástavních úvěrů (první + druhé zástavní právo) nepřekročil určitou hranici LTV, zpravidla výrazně pod hodnotou nemovitosti.